房地产行业周报：新房成交环比增加

　　板块行情：第48 周（11 月24 日-11 月28 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.7%，在31 个一级行业板块中排名第24。

    　　政策要闻：地方层面：1）海南：11 月25 日，海南省住房公积金管理局发布《商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法》，本办法自2025年12 月1 日起施行，有效期五年。商转公贷款方式包括“带押直转”和“自筹结清”两种方式。2）常州：11 月26 日，根据常州政府网发布的消息显示，常州官方发布了《市政府办公室关于规划建设高品质住宅的若干意见》。文件中明确了常州好房子的建设要求，规范了高品3）徐州：11 月28 日，徐州市住房公积金管理中心发布关于进一步优化调整住房公积金使用政策的通知。其中提到，提高贷款额度。购买住建部门认定的改善型住宅（含第四代住宅），个人住房公积金贷款最高额度上浮30%。

    　　公司动态：1）中国海外发展：11 月27 日，中海以12.48 亿元总价摘得北京通州老城平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6017 地块，溢价率0.97%。该地块建设用地2.47 万㎡，规划建面5.44 万㎡，容积率2.2，起始价12.36 亿元，起始住宅楼面价22962 元/㎡。根据公开资料整理，地块位于梨园板块，距地铁1 号线九棵树站约0.6 公里，周边教育、商业、医疗配套成熟，3 公里范围内覆盖通州区第一实验小学、运河中学西校区、东直门医院通州院区及通州领展广场。住宅部分成交楼面价23185 元/㎡，综合楼面价22929 元/㎡。2）万科A：11 月26 日，上海浦东发展银行股份有限公司发布一份关于召开万科企业股份有限公司2022 年度第四期中期票据2025 年第一次持有人会议的公告。为稳妥推进本期债券本息兑付工作，特召开持有人会议对本期债券展期相关事项进行审议。3）中国海外发展：11 月28 日，中海以19300 元/㎡斩获成都武侯桐梓林27.5 亩纯宅地，溢价7.2%，成交总价约8.8 亿元。该地块容积率2.5，地处中环内，距地铁1 号线、7 号线步行约500 米，板块新房断供近两年，周边中粮天悦壹号二手报价500 万至千万级。4）绿城中国：

    　　11 月28 日，无锡惠山、滨湖两区3 宗住宅用地同时出让，总建面16.8 万㎡，成交总价23.8 亿元，容积率统一1.5，面向改善需求，其中，惠山区钱桥街道地块由绿城联合体竞得，位于洋溪文化城核心。

    　　销售端：第48 周新房成交环比增加11%，二手房成交环比增加1%。1）本周20 城商品房成交面积256 万方，商品房日平均成交面积36.5 万方，环比增加11%，同比减少41%。2）从累计数据来看，年初至今20 城商品房成交面积9249 万方，累计同比减少13%。3）第48 周11 城二手房成交面积194 万方，日平均成交面积27.7 万方，环比增加1%，同比减少23%。4）从累计数据来看，年初至今11 城二手房成交面积9077 万方，同比增加5%。

    　　投资策略：当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026 年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha 尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha 行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，具有极强的α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。

    　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。