房地产行业:美国开启降息周期 或打开房贷利率下行空间
核心观点:
美联储超预期降息50bp,开启新一轮降息周期。24 年9 月18 日,美联储宣布将基准利率目标范围下调50bp,降至4.75%-5.00%,50bp的降息较为超预期。本次降息代表22 年3 月开启的加息周期的结束,22 年3 月至23 年7 月美联储11 次加息,累计加息幅度达525bp,截至24 年8 月有效联邦基金利率5.33%,处于02 年以来的历史高位。
美联储降息部分缓解中美息差压力,或打开我国房贷利率下行空间。
我国经历过三轮幅度较大的降息周期,分别为08 年9 月-08 年12 月、14 年7 月-15 年12 月、21 年10 月至今。
08 年周期对应美国降息周期,07 年9 月美国率先开始降息,拉开中美息差,打开我国降息空间,在美国08 年10 月两次降息、12 月一次降息的推动下,我国首套房贷利率4 个月内累计降幅250bp,月均降幅63bp,降息节奏较快。
14-15 年周期对应美国降息周期与加息周期间的空档期,美国基准利率处于相对低位,中美息差维持100bp 以上的充裕空间,我国首套房贷利率18 个月内月均降幅13bp,与08 年周期相比,由于美国未推进降息,我国利率下调速度也相对较缓。
21 年10 月开启的第三轮降息周期分为两个阶段,第一阶段为22 年6月前,美国处于降息到加息周期的转换期,中美国债收益率仍维持正利差,我国降息速度较快;第二阶段为22 年7 月后,美国迅速加息,中美负息差拉大,我国降息速度放缓。本轮周期首套房贷利率月均降幅仅7bp,受制于中美息差压力,降息速度明显慢于前两轮周期。
目前中美利差倒挂166bp,信贷政策尺度空间狭小,本次美国进入降息通道,对国内存量和新增贷款利率调节都有重要影响。
助推购房负担率下行,市场企稳概率加大。根据广发地产团队发布的报告《成交量的底部在何处-基于居民购房行为深度研究》,当前我国居民的购房负担率为59%,参考美国及日本地产周期,假设购房负担率能够达到均衡期水平45%-50%左右,房地产市场或将实现筑底回升。
随着美国降息周期的开启,我国房贷利率继续下行概率加大,可直接降低购房负担率,市场企稳概率加大。
投资建议:利好财务成本占比高及土储结构优质房企。本次政策将利好两类房企,其一是财务成本占比较大的房企,降息的推进将为房企带来利润弹性;其二是有土储分布优势的房企,核心城市房贷利率的下行将转化更多购买力。目前板块估值处于底部,海内外流动性宽松周期开启利好楼市成交,建议关注板块配置机会。
风险提示。基本面不及预期;融资收紧;供给侧改革出清影响情绪等。