房地产:北京计划取消普通住宅认定意味着什么

类别:行业 机构:华福证券有限责任公司 研究员:陈立 日期:2024-09-20

  投资要点:

      事件:北京适时取消普通住宅和非普通住宅标准

    9 月20 日,北京发布中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见,其中涉及多项地产优化政策,如取消普通与非普通住宅划分、完善“租购并举”、发挥公积金保障作用、优化住宅用地交易规则、改革预售制等等。

      北京普宅认定标准14 年明确,23 年底认定标准有所放松

    2014 年,北京市明确普通住宅和非普通住宅划分标准,主要有容积率、单套建面、单价或总价要求,普通住宅(购买满5 年)在交易中可享受免征营业税的优惠,非普通住宅则不享受。目前非普通住宅二手交易的增值税税率为5.3%。2023 年底,北、上、深分别放宽对普宅认定的限制,其中北京取消总价限制、放宽单价限制。据测算,23年底认定放宽后,北京住房交易中普宅认定占比从约3 成上升至7 成,其带来的交易费用减免可对交易形成一定刺激。

      一线中北京率先取消普通住宅划定,上、广、深有望跟进

    本轮取消普宅认定政策中,北京是一线城市中首先取消认定的城市。由于今年7 月三中全会中,明确因城施策,由地方决定是否取消普通住宅划分,因此未来其他一线城市有望跟进北京步伐,取消普宅划定,减少购房人由于住房“被豪宅化”而多出的交易成本,进一步刺激二手房市场交易,走通二手房去库存-房价企稳-新房复苏的传导链条。

      “金九银十”开局较弱,一线城市需求端政策预期增强

    9 月上半月,重点城市一二手房成交表现环比继续走弱。与8 月同期相比,30 个城市新房总成交较8 月同期下降6%,二手房总成交规模下降约4%;与去年同期相比,新房成交同比下降18%,二手房相对坚挺,同比增长31%。北京新政发布后,一线城市政策进一步优化预期增强。政策方向上,取消普宅认定、优化限购政策、放宽公积金取用限制、降低存量房贷可能均存在一定优化空间。

      投资建议

      海外开启降息周期,后续可能打开国内利率下行空间,进一步带来住房需求释放。在全球流动性改善、地产政策持续宽松的背景下,建议关注两类房企:

      1)、地产政策宽松预期下,困境反转房企:【金地集团】、【新城控股】;

      2)、上半年拿地较高、下半年销售预期改善房企:【招商蛇口】、【绿城中国】、【保利发展】、【滨江集团】。

      风险提示

      地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧