房地产行业：存量房贷利率下降由加点下调和LPR下调共同构成

　　本周市场回顾。第36 周房地产板块指数强于沪深300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为0.3%。沪深300 指数报收3231.35，周度涨幅为-2.7%；创业板指数报收1538.07，周度涨幅-2.7%；房地产指数（申万）报收1672.36，周度涨幅为-2.4%。

    　　全国政策方面。住建部1-7 月全国已启动改造城镇老旧小区3.8 万个。地方政策方面。湖南宁乡“以旧换新”购买新房的享受首套房屋首付比例；重庆在市内购买住房时已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算；重庆取消中心城区新购住房限售政策，支持住房以旧换新；广州8 月26 日起实施新建商品房“购房即交房、交证”工作；海南省调整住房公积金贷款政策，保障性住房首付降至15%；香港房屋局推出“简约公屋”住户特别津贴试验计划。

    　　本周新房销量较第35 周减少，二手房销售量较第35 周减少。第36 周44 大城市新房销售为1.49 万套，较第35 周减少23.5%；21 大城市二手房销售1.5 万套，较第35 周减少4.6%。库存量较第35 周增加，库销比较第35 周不变。截至第36 周，18大城市库存为93.5 万套，较第35 周减少0.26 万套；库销比为21.9 个月，较第35周保持不变。本周土地市场活跃度较第35 周下降。第36 周36 大城市市本级合计成交土地10 块。土地出让金减少。2024 年第36 周36 大城市市本级土地出让金为36.78 亿元，较第35 周减少229.1 亿元。平均溢价率下降。2024 年第36 周36 大城市市本级土地成交平均溢价率0.6%，较第35 周下降5.9%。第36 周36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为40 块。

    　　重点公司公告。大名城、亚通股份发布2024年半年度分红情况。城建发展、中国国贸、华联控股、新城控股、中国铁建等公司发布2024 年半年度报告。新湖中宝、华发股份等公司发布半年度经营数据的公告。荣盛发展、万科A、格力地产等公司发布关于担保的公告。

    　　最近，彭博社一则有关中国存量房贷利率的报道指出本轮利率将下调80 个基点左右，目前中国监管部门并没有回应。我们无法判断存量房贷利率再次下调的可能性以及具体的节奏，但就存量房贷利率政策来讨论，23 年该政策的实施使得超过22万亿元存量房贷利率下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73 个百分点，惠及超5000 万户、1.5 亿人，每年减少借款人利息支出1600-1700 亿元，户均每年减少3200 元。23 年的存量房贷利率下调利好利率“高位站岗”的早期购房者，消除了此前居民房贷利率峰值，缓解存量房贷持有者还贷压力。从整体降息效果来看，用减少借款人每年利息支出1700 亿元和 2023 年末38 万亿元的个人住房贷款余额来计算存量房贷利率下调对于整体房贷的影响，平均利率降幅约45BP，叠加5 年期以上LPR 下调10BP，23 年房贷利率相当于下降了55BP。今年5 月17日出台的一揽子房地产政策中，在全国层面取消房贷利率下限并将该调控权给予地方，利好新增房贷。据CRIC 调研，目前30 个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率3.53%，较年初下调约60-70BP；而新政并未惠及存量房贷款，其平均利率约为4%，新增和存量房贷利率的差距较大，我们认为存量房贷利率下调的可能性存在。假设今年存量房贷利率下调能够达到类似23 年的政策效果——减少借款人每年利息支出1700 亿元，以二季度末37.8 万亿元的个人住房贷款余额为基础来计算存量房贷利率下调对于整体房贷的影响，平均利率降幅约45BP，叠加24 年至今5 年期以上LPR 已累计下调35BP，整体降息效果或能超越23 年，达到80BP，对于缓解部分利率高位站岗的购房者的还贷压力，以及释放居民消费起到一定的作用。

    　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。假设条件变化影响测算结果。