房地产行业周报(2024年第23周):多地持续因城施策 二手房成交同比上升

类别:行业 机构:华创证券有限责任公司 研究员:单戈 日期:2024-06-11

  板块行情:第23 周(6 月3 日-6 月7 日)申万一级行业指数中,房地产指数下降2.2%,在31 个一级行业板块中排名第9 位。

      政策要闻:中央层面:1)金融监管总局、住房和城乡建设部:联合印发《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用,满足房地产项目合理融资需求的通知》,主要包括完善城市协调机制、充分发挥地方政府的积极作用、“白名单”项目实施推送反馈管理、积极满足“白名单”项目合理融资需求,对符合要求的项目“应贷尽贷”、明确相关保障措施等五方面内容。地方层面:1)上海:招商、象屿、金地、中国能建等13 家房企21 个项目和10 家房地产经纪机构参与商品房“以旧换新”。2)宿迁:非户籍人口购房享1%额外补贴,支持企业提供至少300 套房源参与“以旧换新”。3)东莞:不动产权证书遗失、灭失可申请补发。4)西宁:已筹集保障性租赁住房8172 套,3822 套(间)住房投入使用。5)胶州:购房优惠最高可达10%,提供500 万元购房补贴,计划今年引进1.5 万人才。6)武汉:东西湖区新引进人才购房首套最高可补助200 万元,鼓励房企开展住房团购。

      公司动态:1)万科:向交通银行深圳分行申请贷款11 亿元并完成提款,子公司重庆博翠置业提供土地抵押担保;子公司昆明万阔房地产开发有限公司以所持有的昆明万宜67%股权向交通银行云南分行申请贷款9 亿元,子公司中山市万阳房地产有限公司以持有的中山市城市之光房地产有限公司100%股权向交通银行深圳分行申请贷款12 亿元。2)华润置地:全资公司北京润置商业运营管理有限公司挂牌转让保营善筑置业33%股权,底价1 元;消费基础设施42.08 亿元ABS 债券项目更新至“已反馈”。3)招商蛇口:更换审计机构,毕马威华振将担任2024 年度会计师事务所。4)中南建设:撤回28 亿元定增申请,考虑市场变化及公司实际,不会损害公司及全体股东、特别是中小股东的利益。5)旭辉控股:68 个项目入围“白名单”,3 个项目获得融资,芜湖鎏金印象获1.5 亿融资,北京国祥云著项目获批新增融资0.5 亿元,太原江山云悦项目获批新增融资0.4 亿元。6)龙湖集团:5 月单月集团实现总合同销售金额人民币86.9 亿元,归母合同销售金额人民币59.8 亿元。2024 年前五月合同销售410.8 亿,实现经营性收入107.5 亿。

      销售端:新房成交同比下降31%,二手房成交同比上升1%。1)本周21 城商品房成交面积205.4 万方,商品房日平均成交面积29.3 万方,环比下降31%,同比下降31%;2)从累计数据来看,年初至今21 城成交面积4764 万方,累计同比下降36.8%。3)第23 周11 城二手房成交面积166.9 万方,日平均成交面积23.8 万方,环比下降10%,同比上升1%。4)从累计数据来看,年初至今11 城二手房成交面积3361 万方,同比下降13%。

      投资策略:等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024 年二手房和新房的相互挤压,当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值,其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限,从而导致找alpha 较为艰难,建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会:1)城中村改造;2)部分房企率先解决历史土储问题,估值中枢有望提升;3)二手房时代下,具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W 等。

      风险提示:微观传导机制失灵,仍无法有效终结房企缩表。