发债房企2023年年报总结:短期业绩承压 优质龙头未来可期

类别:行业 机构:太平洋证券股份有限公司 研究员:徐超/戴梓涵 日期:2024-05-15

  一、利润端:营收同比改善,利润降幅收窄,央国企龙头表现优。

      2023 年40 家样本发债房企营业收入3.09 万亿元,同比增长2.3%,营收整体同比改善,央国企龙头表现较优。样本发债房企实现归母净利润合计1028.43 亿元,同比下降27.6%,降幅收窄,毛利率为19.02%,较2022 年同比下降1.47 个百分点,延续下降态势,盈利空间进一步压缩。

      二、现金流量端:房企重视现金流安全性,投资支出降低。

      2023 年40 家样本发债房企的经营性现金流净额4240.72 亿元,较22年同比增长192.5%,其中有31 家房企经营性现金流实现增长,房企对现金流重视程度提升,经营性净现金流显著改善,投资性现金流净流出共计1620.63 亿元,较22 年减少了23.25%,投资支出降低,筹资性现金净流出约3749.63 亿元,较22 年同比增加288.62%,房地产行业整体融资环境收紧,地方国企龙头筹资性现金净流出规模及增幅相对较小。

      三、负债端:融资成本下行,短期债务压力仍存。

      2023 年末40 家样本发债房企剔除预收账款的资产负债率为68.36%,较2022 年下降了0.69 个百分点,净负债率为96.29%,同比2022 年上升了0.59 个百分点,现金短债比从1.81 降至1.50,仍存一定短期债务压力。综合融资成本较2022 年下降29 个百分点至4.33%,普通地方企业和民企相对较高。

      四、销售端:销售金额同比下滑,央国企表现较优。

      2023 年36 家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较22 年同比下降6.4%至38726 亿元,其中15 家房企的销售额实现正增长。权益销售比大部分在60%以上。

      五、投资建议:

      2023 年发债房企延续毛利率下行,业绩承压的态势,近期各城市房地产调控政策仍在陆续落地,多地推出住房“以旧换新”政策,有助于释放置换需求,消化存量房屋,23 年中央提出“三大工程”落地提速,部分房企也在积极探索相关业务机会。我们预计不同属性的房企未来将进一步分化,部分优质央国企龙头房企销售、融资情况较好,债务健康,经营性现金流持续改善,具备相对竞争优势,未来有望在行业周期调整后,迎来新一轮发展机会。

      六、风险提示:房地产行业下行风险;个别房企信用事件违约风险;房地产调控政策落地进程不及预期