中观景气月报(2024年3月):如何看房地产市场的“以旧换新”?

类别:宏观 机构:西部证券股份有限公司 研究员:边泉水/宋进朝 日期:2024-04-03

一、如何看房地产市场的“以旧换新”?

    事件:4 月1 日,郑州市六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》。我们梳理了当前房地产市场“以旧换新”涉及的几个关键问题,并作如下解答:

    问题1:郑州市房地产市场“以旧换新”采取哪种模式?

    郑州市采取“城投收购+市场化交易”并行的模式。一是由郑州城发集团作为收购主体,在全市范围内收购5000 套存量二手房,用于保障性租赁住房,出售资金将闭环操作,专款用于购买新房。二是通过市场化自由交易,计划全年完成5000 套。

    问题2:此前是否有城市出台房地产“以旧换新”政策?

    2023 年以来,已有多个城市推出促进房地产“以旧换新”的支持政策,但多数以市场化主导。一是发放“以旧换新”购房补贴,包括苏州、盐城、沈阳、南通等城市;二是新房和二手房联动换购,购房者可在开发商处认购并锁定房源,并由委托的房地产经纪机构出售旧房。三是国资收购,2023 年11 月太仓市出台政策,允许购房者将符合条件的商品住房出售给指定的国资公司,并购买国资公司指定的新建商品住房。

    问题3:为什么郑州市率先出台政府主导的房地产市场“以旧换新”?

    在适时调整优化房地产政策方面,郑州市始终走在全国前列。2022 年3 月郑州市率先全面放松限购限贷。2023 年8 月郑州市明确暂停限售、落实“认房不认贷”,政策出台当月,郑州市房地产市场出现一轮脉冲式修复。但2023年9 月以来,郑州房地产市场修复动能转弱,主要原因在于居民二手房和改善性住房需求释放不足。在此背景下,郑州市适时出台房地产“以旧换新”政策,以加快二手房交易流转,缩短库存去化周期。

    问题4:郑州市收购存量二手房促进“以旧换新”的资金来源是什么?

    租赁住房贷款是主要的资金来源。2023 年1 月央行设立“租赁住房贷款支持计划”,额度为1000 亿元,郑州是8 个试点城市之一。2024 年郑州市计划筹集保障性租赁住房1.5 万套,这意味着此次郑州城投平台收购的存量住房将达到年度筹集目标的三分之一。我们认为此次郑州收购存量住房的资金来自于租赁住房贷款支持计划的可能性较大。

    问题5:房地产市场“以旧换新”未来是否有望在全国范围内推广?

    收购存量二手住房用于保障租赁性住房符合政策的主题基调,未来有望全国推广。年初以来,全国房地产市场整体延续弱势格局。新房销售回落较快,3 月地产“小阳春”成色不足;二手房呈现量稳价跌态势。当前刚需群体增 长相对乏力,改善性需求相对更具有韧性。但在居民资产负债表尚未完全修复的背景下,改善性需求的释放更加依赖“卖旧买新”。考虑到当前二手房市场整体呈现供多于求的局面,未来提振房地产市场的政策或侧重于加快二手房流转,加快置换盘流通。

    二、3 月中观聚焦:汽车和生猪养殖行业景气度较高汽车行业:景气度仍在改善,但斜率有所放缓。生产端,3 月半钢胎开工率达到2015 年以来的最高水平。需求端,根据乘联会数据,3 月1-24 日乘用车市场零售102.8 万辆,同、环比分别增长11%和25%。

    生猪养殖:猪肉价格“淡季不淡”,行业供给或进一步收缩。3 月通常是猪肉需求淡季,但月初以来猪肉价格已出现小幅反弹,3 月猪肉平均批发价录得20.2 元/公斤,同比回落2.0%,降幅较1-2 月收窄。从供给端看,生猪产能持续去化,2 月能繁母猪存栏量同比下降6.9%。

    此外,锂电池和能源金属行业景气度改善较为明显。3 月碳酸锂、六氟磷酸锂和钴均价环比分别增长13.4%、4.2%和3.5%。今年需求端仍有支撑,2024年1-2 月动力电池装机量50.3 GWh,同比增长32.1%,新能源汽车销量整体较好;供给端排产相对低迷,但部分头部电池企业3 月的排产苏态势强劲。

    三、4 月行业景气展望:关注旅游消费、装备制造以及受益于美国补库的传统行业

    旅游消费:预计清明假期旅游市场将明显升温。从搜索热度指数和预订数据看,清明假期境内游和境外游较去年同期均保持较快增长。当前购房需求暂时“搁置”的背景下,居民的边际消费倾向可能有所提高。我们认为,“为体验付费”或成为今后消费的重要趋势,服务消费的改善可能持续好于商品消费。

    装备制造:大规模设备更新将拉动行业景气度上行。3 月政策密集部署大规模设备更新,随着地方逐步落实新一轮大规模设备更新和制造业技术改造升级工程,通用设备、专用设备和运输设备等用于资本形成比例较大的行业有望受益。

    家具、造纸、纺服:关注美国补库存对行业景气改善的驱动作用。从库存增速看,当前美国制造商、批发商和库存总额增速均处于历史较低水平,目前美国上游和中游行业已开启补库存周期,预计家具、造纸、纺服、消费电子等出口依赖度较高的行业景气有望改善。

    此外,我们认为4 月汽车和生猪养殖行业景气度在保持高位的同时,也有望边际改善。

    风险提示:房地产市场风险超预期,财政政策力度不及预期,居民消费改善程度不及预期,设备更新落地情况不及预期,海外补库力度弱于预期。