深度*行业*房地产行业2024年1月70个大中城市房价数据点评:70城房价持续面临下行压力 但各能级城市房价环比跌幅有所收窄

类别:行业 机构:中银国际证券股份有限公司 研究员:夏亦丰/许佳璐 日期:2024-02-27

核心观点

    1 月70 大中城市房价持续下跌,二手房房价跌幅大于新房房价跌幅。1 月70 大中城市新房房价环比下降0.4%,环比降幅与上月持平;二手房房价环比下跌0.7%,环比降幅较上月收窄0.1 个百分点。新房房价已经连续八个月持续下滑;二手房房价已经连续九个月持续下滑。70 个大中城市中,新房、二手房房价环比下跌的城市数量本月均有减少,但整体房价下跌城市数量仍处于历史高位。1 月新房房价环比上涨的城市11 个,比上月增加4 个,下跌城市有56 个,比上月减少6 个,这是最近11 个月来(2023 年3 月以来)首次出现房价下跌城市数量减少的现象,但持续性仍待观察;二手房房价环比上涨的城市2 个,比上月增加2 个,下跌城市有68 个,比上月减少2 个。房价下行压力仍然较大,一方面,房企年初推盘量减少,12 月以来的政策利好暂未起到明显效果,多数城市的成交端恢复尚不明显,整体新房房价仍然承压。另一方面,二手房业主“以价换量” 现象较为明显,购房者的议价空间较大。

    一线城市房价环比跌幅有所收窄,上海与北京房价表现相对好于深圳与广州。1)新房:1月一线城市新房房价持续下行,上海房价相对更有韧性。1 月一线城市新房房价环比下降0.3%,环比降幅较上月收窄了0.1 个百分点。其中,北京环比下跌0.1%(前值:持平);上海环比上涨0.4%(前值:+0.2%);广州环比下降0.8%(前值:-1.0%),连续8 个月房价下滑;深圳环比下降0.7%(前值:-0.9%),连续9 个月房价下滑。广州和深圳房价跌幅相对明显,北京与上海相对抗跌。上海是唯一价格环比上涨的一线城市,且自2019 年8 月以来环比持续上涨,房价具备一定韧性。2)二手房:1 月一线城市二手房房价环比下降1.0%,环比降幅较上月收窄了0.1 个百分点。其中,北京环比下降0.7%(前值:-1.2%);上海环比下降0.8%(前值:-0.6%);广州环比下降1.2%(前值:-1.5%);深圳环比下降1.6%(前值:-1.1%)。北京与上海的二手房房价跌幅明显小于深圳与广州。1 月末北京、广州、深圳二手房挂牌套数分别为30.03、18.59、5.96 万套,环比分别下降2.9%、1.2%、0.1%,在挂牌量减少的情况下,二手房价降幅开始收窄;上海二手房挂牌套数为28.50 万套,环比增长0.7%,挂牌量仍处于高位,在政策利好下,部分“卖旧买新”意愿迫切的二手房业主选择下调价格以加速成交,上海1 月二手房挂牌价环比下跌0.8%。

    二线城市二手房房价环比跌幅有所收窄,部分强二线城市二手房房价出现回调。1)新房:

    二线城市新房房价环比下降0.4%,环比降幅与上月持平。74%的城市新房房价环比下跌,天津、石家庄、大连、长春、重庆、西安新房房价环比略有上涨,成都、昆明新房房价环比持平,其余城市环比均下跌, 环比跌幅相对较大的城市有南昌、西宁。2)二手房:二线城市二手房房价环比下降0.6%,环比降幅较上月收窄0.2 个百分点。除昆明环比增长0.3%以外,其余所有城市环比均下跌,其中海口、重庆、武汉、厦门、合肥、杭州环比跌幅相对较大,均超过1%,主要多是因为前期政策带来的需求逐渐释放完毕,房价回调。

    三线城市房价环比跌幅略有收窄。1)新房:三线城市新房房价环比下降0.4%,环比降幅较上月收窄0.1 个百分点。86%的城市新房房价环比下跌,无锡、扬州、泉州、三亚新房房价环比略有上涨,跌幅相对较大的城市有徐州、湛江,跌幅连续两个月都超过1.0%。2)二手房:三线城市二手房房价环比下降0.7%,环比降幅较上月收窄0.1 个百分点。除三亚二手房房价环比上涨0.2%以外,其余三线城市二手房房价环比增速均为负,跌幅相对较大的有:

    秦皇岛、金华、九江、济宁、洛阳、平顶山、惠州、湛江,跌幅均大于等于1.0%。

    1 月各面积段产品房价持续下跌;不过,除了144 平以上新房以外,环比跌幅均收窄。1)刚需产品:90 平以下新房房价环比下降0.3%,环比降幅较上月收窄0.1 个百分点;二手房房价环比下降0.7%,环比降幅较上月收窄0.1 个百分点。2)刚改产品:90-144 平新房房价环比下降0.4%,环比降幅较上月收窄0.1 个百分点;二手房房价环比下降0.7%,环比降幅较上月收窄0.1 个百分点。3)改善型产品:144 平以上新房房价环比下降0.4%,环比降幅与上月持平;二手房房价环比下降0.7%,环比降幅较上月收窄0.1 个百分点。

    投资建议

    我们认为,受到当前居民收入与就业预期仍然较弱、部分购房需求在前期透支、居民对新房交付仍有担忧、房价持续下跌加重观望情绪等因素的影响,当前市场仍然低迷,我们预计今年“小阳春”的概率不大。不过,纵观全年需求端政策仍将持续发力,因此存在结构性的需求复苏。今年核心主线仍然聚焦在流动性风险的缓释上。由于融资环境转好、各类融资政策不断发力,预计部分房企可能会从中脱困。今年从长期主线来看,建议关注底部反转的行情机会。

    现阶段我们建议关注四条主线:1)无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企:保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2)安全系数相对较高的民企:滨江集团、美的置业。3)底部回升、弹性较大的公司:金地集团、龙湖集团。4)有城中村改造和保障房建设、或REITs 相关主题机会的:中交地产、城建发展、中华企业、南山控股。

    风险提示:房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。