宏观专题研究：若可用专项债 城中村改造能否加快？

　　9 月12 日，据21 世纪经济报道，当前政策加大对城中村改造的支持力度，符合条件的城中村改造项目纳入地方政府专项债支持范围，新增专项债可能明年开始发行。如我们《再论城中村改造的投资潜力》（2023/8/27）中所论述的，若需加快城中村改造进程、增加相关投资的稳增长效力，需要加强中央和财政层面的资金支持、及对地方政府和执行主体的有效激励。所以，如果专项债被允许作为城中村改造资金来源，或将有效打通“堵点”，加快城中村改造项目进度。此外，在特大城市统筹推进城中村改造与保障性住房体系建设，是有利于短期稳增长和长期稳房价的长远之策。

    　　一、 当前宏观环境下，专项债用途拓宽至城中村改造可能是情理之中城中村改造前期投资较大、周期较长，当前宏观环境下，地方政府和承建主体的资金来源及执行能力可能成为“堵点”。1）旧改实施方案批复周期可长达数年，需多个政府部门审议协调；2）城中村改造涉及集体土地向城镇土地性质的转换，土地征用、原住民搬迁等流程涉及较大的资金需求和复杂的协调和执行过程。

    　　如果专项债被允许用于城中村改造，或缓解资金压力；更进一步，若要短期内达到稳增长、扩需求的效果，资金到位或将早于报道推测的明年。

    　　二、 如果专项债可以用于城中村改造，怎样的政策安排效果会更明显？

    　　首先，若年内能够扩张新增专项债限额或提前发行明年额度，对稳增长“增量”更大，且不会“挤出”其他支出；其次，若专项债可用于项目资本金，乘数效应下或能对撬动前期投资起到更大作用。

    　　此外，如果适当结合房票安置、一二级开发联动等措施可能有助于更快、更顺利完成动迁安置流程。相较于原址回迁，房票安置的方式灵活度更高，可以加快动迁安置，同时可以腾挪出更多空间；同时，一二级开发联动的模式可能更有助于提高开发商参与的积极性。

    　　三、 统筹推进城中村改造和保障性住房体系建设可能有“一石二鸟”之效我国的保障房体系建设明确提出在“人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市”，与本次城中村改造所针对的21 个超大特大城市形成呼应。

    　　我们将本轮21 个特大超大城市投资潜力测算进行细化，整个周期潜在投资总规模预计超过5 万亿元，若投资前置，23 年（开工）投资额或万亿级别。

    　　某种意义上，不排除城中村改造与保障性住房建设形成联动，对冲地产“进入新的供需阶段”对总需求增长的拖累。我们估算，“十四五”期间保障性租赁住房每年建设规模增加 300-500 万套可能较为有效，意味着保障房每年的新开工面积需达到 3-4 亿平米、建安投资（不含土地）大约 1-1.5 万亿元。9 月4 日，国务院首次提出“保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易”，或为后续保障房市场的建设理清思路。目前我国一线城市租房人群占比超3 成，深圳达77%，对应保障房人群占比却明显偏低，潜力巨大。

    　　风险提示：1）21 世纪经济报道中关于城中村改造纳入专项债支持范围的信息有不确定性，文中仅用作假设推演；2）地产政策支持效果不及预期。