房地产行业22年12月行业月报:行业低景气 着力稳预期

类别:行业 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/邢莘/谢淼 日期:2023-01-20

  核心观点:

      政策环境综述:首套利率开启动态调整,资产负债改善计划开始施行。

      供给端,有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》,从“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面改善优质房企现金流。需求端,首套房贷款利率动态调整机制建立,进一步打开利率下行空间;12 月以来二线“四限”持续改善,郑州、东莞等多个二线城市放松四限。

      成交市场综述:销售低迷,推盘意愿处于低位。根据统计局数据,22年12 月全国商品房销售金额同比-27.7%,降幅环比收窄4.6pct,22年商品房销售金额13 万亿元,相当于17 年水平,同比-26.7%,为有数据以来最大幅度回撤。推盘方面,12 月25 城商品房单月推盘面积环比-12.6%,同比-48.9%,22 年全年推盘同比-19.5%,推盘意愿不足。

      22 年住宅去化周期(MA12)升至27 个月,为16 年以来的相对高位。

      土地市场综述:22 年总体热度较低,下半年开始缓慢修复。22 年12月全国600 城商住用地出让金9780 亿元,同比下降19.0%,22 年全年出让金为4.88 万亿元,同比下降28.9%,降幅较21 全年扩大19.0pct,绝对规模倒退至17 年水平,但年内累计降幅在下半年逐渐收窄。景气度方面,各类型22 年供需比较21 年均有边际下降,22 年土地去化水平较21 年有所提高但大致相同。全年来看,长三角、珠三角地区成交较好,虽然较21 年有所下滑,江苏、浙江、广东仍为22 年出让金规模排名前三的省份,此外,仅有海南(基数较低)及上海出让金规模较21 年改善,具有相对优势。

      开发投资市场综述:22 年开工规模回落至09 年水平,投资承压。根据统计局数据,22 年12 月商品房新开工面积同比下降44.3%,降幅环比收窄6.5pct,22 年全年新开工面积12 亿平,同比下降39.4%,绝对开工规模回到09 年水平。投资方面,12 月房地产开发投资9032亿元,同比下降12.2%,降幅环比收窄7.7pct,22 年全年投资13 万亿元,同比下降10.0%,行业整体投资能力受限。

      融资市场综述:到位资金下滑趋势未改,企业融资意愿较低。根据统计局数据,22 年12 月房地产企业到位资金同比下降28.7%,降幅环比收窄6.7pct,22 年全年到位资金15 万亿元,相当于16 年水平,同比下降25.9%。分渠道来看,全年按揭贷、定金预收款、开发贷、自筹同比分别下降26%、33%、25%、19%,银行系统的信贷支持改善,而非银行金融机构则逐季恶化,定金与按揭贷款增速依然处于底部。

      风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧,信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清,对于市场情绪产生扰动。