策略专题报告:地产起不来会阻碍本轮中长贷上行周期吗?

类别:策略 机构:东北证券股份有限公司 研究员:邓利军/杨正旺 日期:2022-09-23

直观看中长贷周期 并不能跟地产周期划等号。直观看商品房销售额12个月滚动同比增速与中长贷12 个月滚动同比增速,两者并非完全一致,虽然在过去四轮信用周期内,两者的大体趋势基本一致,但是仍然存在如2011Q3-2012Q1、2014Q4-2015Q2、2018Q2-2019Q3 期间较长时间的地产销售增速与国内中长贷增速背离的情况,背后的原因在于中长贷背后不止房贷主导的居民中长贷,还有企业生产经营的企业中长贷。

    居民对中长贷贡献比例已至30%左右低位,负效应显著下行。复盘看,新增中长贷中来自居民的占比中枢在50%左右,企业占据另一半,2022年初至今看,中长贷占比中居民明显下滑,已至30%左右的历史极低位,企业贡献反而上行至70%左右,也因此即使在5 月后居民中长贷继续下行(但斜率放缓),企业中长贷拐头向上的背景中,整体中长贷周期仍是向上,故居民中长贷疲软对整体中长贷周期的负向效应已显著下行。

    居民中长贷中房贷比例在二季度已至4%的历史极低位。为评估当前居民对于房市的悲观程度,我们可计算个人购房贷款的增量与新增居民中长贷的比例(因个人购房贷款余额央行季度公布,故为季频,以下简称房贷占比)。从结果看,房贷占比的一般范围为60-90%区间,趋势上,在三道红线、贷款集中度管理等收缩政策下,该占比从2020 年初的80%左右持续下行至2021 年下半年的60%左右,而到了2022 年上半年,在疫情冲击、信用风险、预期下行等多方面因素作用下,该占比大幅下滑至2022 年二季度的4.08%,已至极值水平,下行的空间已非常有限。

    购房贷款偿还占比房贷总量比例在3%,未有超常态提前偿贷行为出现。

    超常态提前还贷可使新增个人购房贷款为负,影响前述结论。故可测算偿还量相对整体个人购房贷款余额占比,判断当前居民提前偿还贷款情况。从结果看,2022Q2 居民偿还比例并未有超常态上升,此前居民提前偿贷现象更偏个例,对整体而言可忽略。故逻辑上在疫情冲击、信用风险等负面因素叠加的二季度也未出现此现象,则往后在疫情转好、地产放松、保交楼政策等积极因素作用下,更难出现超常态的提前偿贷现象。

    核心结论:地产起不来不会导致中长贷上行周期受阻。总结来看,地产销售起不来并不一定导致中长贷上行周期无法重启,因为中长贷内部结构上居民长贷的负向边际贡献已经急剧下行,后续企业会是信用上行主力,同时购房贷款占比居民中长贷的比例在二季度已经至接近0 的极值,边际上继续负向拉动的力量已非常小,客观看也未出现超常态的居民提前还贷现象,所以购房贷款继续下行的程度也将非常有限,故在居民中长贷不再有大幅下行而拖累整体的风险下,地产对中长贷信用复苏大概率不再是负向β(紧密绑定),而未来如有转好则可能是正向α(锦上添花),当前中长贷上行周期不会改变。

    风险提示:疫情影响超预期;地缘风险超预期