固定收益专题:“保交楼”进度如何

类别:债券 机构:德邦证券股份有限公司 研究员:高远 日期:2022-08-16

  多家AMC 纾困房企或停工项目,纾困基金规模多在50 亿元-100 亿元之间。2022 年以来,四大AMC(华融资产、长城资产、信达资产金和东方资产)先后入局出险房企的收并购。如5 月中南建设公告华融资产与南通国资设立合作主体、并对公司进行不超过50 亿元的资金支持。此外,浙商资产、江苏资产等地方AMC 也先后设立了纾困基金。从纾困基金的设立金额来看,多在50 亿元-100 亿元之间。

      郑州纾困地产模式方案详尽,着眼于项目层面的运作。7 月27 日,郑州相关部门举办的在郑项目情况汇报会提出风险房企/项目的四种纾困模式,针对不同资质的项目,包括“棚改统贷统还”模式、“收并购”模式、“破产重组”模式和“保障性租赁住房”模式。8 月9 日,郑州百亿纾困基金首个项目正式落地,驰援对象为建业集团北龙湖金融岛写字楼项目。郑州纾困模式明确了各方责任,执行方案详尽,且着眼于项目层面的运作,贯彻落实了监管部门“保交楼、稳民生”的调控要求。

      项目本身资质、地方政府的督促等因素是盘活烂尾/停工项目的关键。烂尾/停工项目原本应该用于建设的预售资金大多已被挪用,大概率无法从已出险的房企追踪得到。引入AMC 的资金或其他投资机构能否实质解决问题将取决于多方因素,包括该项目本身的资质、地方政府监督力度、房企的销售回款;假设项目本身剩余货值高、债权债务关系权属清晰、地方政府积极督促或协助、房企在售项目加速去化回款,则救助方将会有更大的信心去盘活烂尾/停工项目。

      多地加强预售资金监管,着重厘清各方责任和义务。7 月以来,东莞、长沙、深圳龙岗区、汕头等近20 个城市(区)(不完全统计)均有收紧预售资金监管的动作,要求预售资金应存入银行专用监管账户,不得随意支取、使用。各地预售资金监管新规普遍聚焦于厘清监管部门、开发商和银行三方的责任和义务。

      多地放松贷款比例、公积金额度及购房资格,短期内或将有更多城市跟进。

      如连云港实行“认贷不认房”、北京三试点项目支持老年家庭购房最低35%首付、河南廊坊全面取消楼市限购政策。

      投资建议:基本面尚未明显回暖,当前时点仍需谨慎。各地“保交楼”相关举措不断落实,停工及烂尾项目有望续建,但多个纾困方案着眼点在于救助项目而非房企,且停工和烂尾项目仍存在处置与盘活难点。另一方面,考虑到房企资金压力叠加销售回暖不明显,企业拿地及开工力度及意愿或仍较弱,预计后续将有更多城市跟进放松购房政策。

      风险提示:行业面临政策不及预期、基本面下行、房价持续下行等风险。