房地产开发：4月基本面继续下行 多指标降至历史新低

　　报告导读

    　　2022 年5 月16 日，统计局公布2022 年4 月房地产行业数据。

    　　投资要点

    　　销售：4 月销售加速下行，单月表现已降至历史新低2022 年1-4 月全国商品房销售面积3.98 亿平，累计同比-20.95%，较1-3月累计同比降幅扩大7.17 个百分点。4 月当月销售面积0.87 亿平，仅略高于2020 年1-2 月的0.85 亿平，单月绝对值已降至2016 年以来历史新低。4 月销售面积较3 月环比-43.15%，同比-39%，当月同环比均呈现降幅扩大趋势，分别扩大21.29 和40.87 个百分点。2022 年1-4 月全国商品房销售金额3.78 万亿元，累计同比-29.51%，较1-3 月累计同比降幅扩大6.78 个百分点。4 月当月销售金额0.81 万亿元，单月绝对值甚至已低于2020 年1-2 月的0.82 万亿元。4 月销售金额较3 月环比-42.70%，同比-46.59%，当月同环比降幅分别扩大20.43 和34.53 个百分点。从销售均价上来看，4 月单月销售均价9326 元每平，环比+0.8%，1-4 月累计销售均价9502 元每平，环比-0.5%，降幅较上月收窄2.5 个百分点。

    　　投资：房地产开发投资完成额累计同比进入负增长，单月同环比降幅扩大2022 年1-4 月房地产开发投资完成额3.92 万亿元，累计同比-2.70%，较1-3 月增速下降3.4 个百分点，累计同比负增长仅在2020 年2-5 月出现。

    　　4 月当月房地产开发投资完成额1.14 万亿元，环比-14.15%，同比-10.07%，当月同环比降幅分别扩大7.68 和5.64 个百分点。我们认为，需求修复不及预期，是影响房企拿地和开工意愿的主要原因。房企投资是市场化行为，房企当前普遍采取以销定产策略，解决需求疲软是破解当前投资意愿走弱的关键。

    　　土地购置、新开工、竣工面积累计同比增速均呈降幅扩大趋势2022 年1-4 月土地购置面积累计同比-46.50%，较1-3 月累计同比降幅扩大4.69 个百分点。土地购置面积自2021 年5 月以来已持续12 个月负增长，2022 年至今累计同比降幅始终在四成以上。4 月单月土地购置面积环比-14.78%，同比-57.29%，环比降幅有所收窄但同比降幅扩大。2022年1-4 月新开工面积累计同比-26.30%，较1-3 月降幅扩大8.8 个百分点，自2021 年7 月以来已持续10 个月负增长。2022 年1-4 月竣工面积累计同比-11.90%，较1-3 月降幅扩大0.4 个百分点。从单月表现情况来看，新开工面积4 月当月同环比跌幅均扩大，而竣工面积4 月当月同环比降幅有所收窄。我们认为，除了直接提振需求重塑房企内部造血能力以外，预售资金监管等供给端政策松绑打通房企外部输血能力也较为紧迫，只放松需求而不及时纾困房企，最终行业成交量仍然难以修复。

    　　房企资金面仍然承压，国内贷款和个人按揭贷款累计同比降幅扩大2022 年1-4 月房地产开发资金累计值4.85 万亿元，累计同比-23.60%，较1-3 月降幅扩大4 个百分点，2022 年以来负增长趋势不断扩大。从房地产开发资金占比较大的国内贷款和其他资金来看：1）国内贷款2022年1-4 月累计值6837 亿元，累计同比-24.40%，较1-3 月累计同比降幅　　扩大0.9 个百分点。国内贷款4 月单月金额1312 亿元，环比-7.65%，同比-27.99%，单月同环比降幅有所收窄。从占比情况来看，1-4 月国内贷款累计金额占比14.1%，较1-3 月下降0.4 个百分点。2）其他资金中，个人按揭贷款2022 年1-4 月累计值8037 亿元，累计同比-25.10%，较1-3 月累计同比降幅扩大6.3 个百分点，4 月单月金额1668 亿元，环比-25.73%，同比-42.38%，同比降幅持续扩大。

    　　房贷利率进入打折区间，政策放松再上新台阶2022 年5 月15 日，央行和银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。这意味着首套住房房贷利率下限可低至五年期LPR 的96 折，即4.4%。我们认为，中央出台全国性政策下调首套房贷利率下限，房贷利率进入打折区间，可以看出政策对需求提振的紧迫度。5 年期LPR 已于2022 年1 月下调5bp，若5 月20 日再次下调，则首套房贷利率下限有望进一步下降，将更大程度上降低购房成本。对比历史情况来看，2008 年需求修复周期房贷利率折扣最低为73 折，2014 年为92 折。考虑到当前基本面修复受到疫情影响有所滞后，未来房贷利率折扣仍有下修空间，需紧密观测政策放松后需求修复的实际情况。

    　　投资建议：本轮周期受疫情影响需求修复弱于预期，4 月房地产销售、投资、资金数据均呈现降幅扩大趋势，基本面仍处于筑底阶段，供需两端政策放松力度要更大才能扭转局面。4 月以来需求端政策因城施策加速铺开，苏州、南京、东莞、海口等热点二线城市对限购限贷等四限政策的放松不断升级，中央下调首套房贷利率下限的也有利于需求提振。但当前实行限购政策的城市数量依然处于历史高位，房贷利率折扣小于历史需求宽松周期，且根据贝壳研究院数据4 月全国重点城市主流首套房贷利率5.17%，四限政策的松绑还有进一步打开的空间。行业基本面并未明确筑底的情况下，我们认为投资可以回归简单的底层逻辑：

    　　1） 稳房地产=稳经济，地产不稳，政策放松不停，beta 行情不停；2） 艰难时刻，搏弹性不如搏确定性，优质龙头存活确定性高，当前龙头受益于行业供给优化的alpha 属性未明显在估值中体现，因此基本面越差龙头越有性价比，重点推荐：A 股-保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口；H 股-中国海外发展、华润置地、龙湖集团。

    　　3） 区域修复预期减弱，仅个别城市基本面尚可，聚焦基本面扎实的小而美企业稳定性更强，重点推荐：A 股-滨江集团、华发股份、天健集团；H 股-绿城中国、越秀地产、建发国际、中国金茂。

    　　风险提示：政策放松力度和速度弱于预期导致行业修复时间较长、局部城市疫情反复拖累行业修复进度、个别房企信用事件干扰板块整体估值修复。