房地产行业：下行持久战 利好央国企

　　本报告导读：

    　　经历数月百强和行业数据的较大差异，4月数据有明显收敛，预计总量增速底部将逐步探明，单月同比负增长50~60%将是极限，但底部回升尚待时日，政策蜜月期持续。

    　　摘要：

    　　4月单月销售金额同比下降47%，贴近百强权益销售金额同比下滑57%，较前几月有较大修正，预计极限将在下滑50-60%之间，底部逐步探明。

    　　受疫情影响，4 月到访量有一定减少，使得总量销售数据迅速回落，若单纯是疫情影响，则5 月销售就能看到恢复，但我们更倾向于认为，当前是由全局通缩带来的居民预期扭转，并体现为需求不足。需要注意的是，该需求不足并非主要矛盾，是因全局通缩的结果，因此政策发力点在需求上的效果会较弱。整体来看，当前销售数据的回落，较前几月增速有较大修正，随着时间推移，基数的不断走低，同比增速的极限应在下滑50-60%之间，底部逐步探明。

    　　地产投资同比下降10%，同时拿地大幅度下降，楼市已进入量价齐跌阶段，房企信用端仍然面临较大压力。尽管房企端数据下降幅度好于需求端，但其压力较居民端更大，因为目前以金融属性为主的楼市，难以通过居民端刺激来改善需求释放，当前已进入量价齐跌的状态。按照统计局数据，成交均价自2021 年1 月见顶后持续回落，并在2022 年加速回落。需求的回落，拉长了房企土储去化的时间周期，从流动性角度来看，压力进一步增加。4月单月投资同比下降10%，考虑到销售下滑速度明显快于投资，因此，投资的回暖弹性仍然在后移。

    　　自2021 年4 季度以来，楼市进入政策蜜月期，并在2022年由地方政府出台了大面积的宽松政策，但考虑到其并没有针对房企这一主要矛盾，政策有效性仍弱，蜜月期仍在，而此期间，地产总量数据仍然继续探底。

    　　在影子银行缺位下，宽信用政策效果打折扣，使得房企的融资现金流持续处于紧张状态。而地方政府针对需求端的政策，并非目前市场的主要矛盾，因此政策效果较弱，因此，地产总量数据仍将继续探底，而蜜月期也将延续。我们继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，参考前期发布的深度报告，有扩散迹象，同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街，受益中新集团、中国国贸等，并持续推荐一线央国企，包括保利发展、招商蛇口、万科A 等。

    　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。