深度*行业*房地产行业2021年12月统计局数据点评:全年销售投资“前高后低”均正增长;预期2022年呈现“√型”趋势

类别:行业 机构:中银国际证券股份有限公司 研究员:夏亦丰/许佳璐 日期:2022-01-18

  核心观点

      1.商品房销售:

      12 月购房者情绪仍未出现明显改善,销售已连续5 个月出现双位数负增长;70 大中城市房价连续4 个月下滑。12 月单月销售面积2.13 亿平,销售额2.03 万亿元,同比增速分别为-15.6%和-17.8%,降幅较上月分别扩大了1.7 和1.5pct,市场需求仍然较弱,观望情绪较为浓重。12 月销售均价9512 元/平,同比下降2.5%,环比下降0.9%,单月同环比已经连续5 个月负增长,房价处于疫情来的最低点。能级较高的70 大中城市住宅销售价格环比也连续4 个月下跌,下跌城市数量达到50 个。

      全年销售面积增速为正,略高于市场预期,全年市场呈现明显的“前高后低”、 “东强西弱”,全年销售均价首破万。21年商品房销售面积17.94 亿平,同比增速1.9%(20 年增速为2.6%);销售额18.19 万亿元,同比增速4.8%(20 年增速为8.7%);销售均价10139 元/平,同比增速2.8%。Q1 因低基数销售面积同比+63.8%,Q2 以来销售动能持续转弱,一方面是因前期高热透支了部分购房需求,另一方面热点城市调控加码、信贷收紧、房贷利率上浮;下半年以来销售急转直下,7 月开始单月销售面积转负(-8.5%)后出现了连续5 个月的双位数负增长。东、西、中、东北部销售金额同比增速分别为8.0%、6.4%、-2.8%、-10.3%。我们预计2022 年销售面积增速-5.0~-3.5%,其中一二线及强三线城市热度在下半年或有所恢复,弱三四线持续下行。

      2.房地产开发投资、新开工、竣工:

      全年投资增速4.4%,降至5 年最低,与我们的预测一致,主要是由土地与建安投资双双失利造成。市场景气度下行+土地缩量+房企资金链紧张致使全年新开工增速双位数负增长。12 月房地产投资额1.03 万亿元,同比下降13.9%,降幅较上月扩大9.6pct;全年投资额14.76 万亿元,同比增长4.4%(2020 年为7.0%),增速为2016 年来最低值。1)土地投资:自“三道红线”融资规则出台以来,房企整体拿地力度明显放缓,随着销售景气度下行,房企的拿地意愿进一步下降。2)建安投资:施工面积连续6 个月出现两位数同比负增长,12 月同比降幅仍高达-35.3%(前值:-24.7%)。

      土地缩量+市场去化率下滑+房企资金链紧张导致整体新开工和施工进度放缓。12 月新开工1.61 亿平,同比下降31.2%,降幅扩大10.1pct,累计9 个月负增长;全年新开工19.89 亿平,同比下降11.4%,基本符合我们原有预测。

      交付大年下的竣工如期放量。12 月竣工面积3.27 亿平,同比增长1.9%,增速较上月减小13.5pct,近期各地政府保交楼监管力度强化,单月竣工规模处于历史最高位。全年累计实现竣工10.14 亿平,同比增长11.2%,基本符合我们此前提出的竣工或出现双位数正增长的预判,兑现了竣工大年的判断,一方面是因为“交付大年”兑付压力;另一方面,房企通过增加交付结算以增加净资产,积极改善“三道红线”指标。

      我们预期2022 年投资将在Q2 见底,全年增速2.1%,对GDP 的拉动在0.288pct。由于21 年下半年百城土地成交建面月均降幅高达-34.3%,未来1~2 个季度的土地投资与后续新开工都将持续走弱,投资增速将面临持续下滑的压力。二季度开始我们认为在销售景气度回升叠加土拍让利下,拿地降幅将会有所收窄,三四季度的土地投资下行压力或有所缓和。同时我们预期全年新开工增速-5.5%。经历了21 年销售、投资双双下行后,房企对后市判断将更为谨慎,在未见市场去化率有实质好转、融资环境有实质改善前仍将降低新开工计划。交付大年过后22 年竣工预计也将由高位回落,我们预计竣工增速在3.0~3.1%。虽然保障性住房将在22 年逐渐入市,对施工面积起到一定支撑,但是支撑力度有限,难改建安投资低位定局。预计2022 年整体开发投资缺乏稳固支撑,增速或进一步降低,最终落在2.1%。

      3.开发商资金:

      房企到位资金压力仍然较大。12 月房企到位资金1.78 万亿元,同比下降19.3%,降幅较上月扩大12.3pct。房款9545亿元,同比降幅扩大至-21.5%(前值-7.9%),其中定金及预收款增速-3.2%,降幅减小了13 个百分点,而个人按揭贷款增速较上月下降了2.8 个百分点至7.8%。12 月新增居民中长期贷款3558 亿元,环比大幅下降39%,我们认为实际上市场销售动能没有改善,叠加10 月、11 月已经有部分被积存的优质按揭贷款被释放,12 月个人按揭贷款增速大幅回落。非房款8225 亿元,同比增速-16.6%(前值:-6.1%),其中国内贷款和自筹资金的增速分别为-31.6%和-9.8%(前值:-20.6%和2.1%)。国内贷款恢复程度有限,或因房企近期拿地大幅缩减,银行即便有开发贷额度,但没有可以投放的项目。房企债券融资端虽然出现了政策性松动,但发债规模仍小于2020 年同期水平,12 月房地产行业发行信用债461.4 亿元,同比下降19.3%。全年房企到位资金为20.11 万亿元,同比增长4.2%(20 年为8.1%)。上半年到位资金15.15 万亿元,同比+11.1%,但由于高基数,叠加供给端融资渠道受限、需求端购房者资金严查等影响,三季度开始房企资金链承受巨大压力,单季同比-8.4%。10 月以来有所改善。一方面,按揭投放明显加速,部分城市出现了放贷周期缩短、房贷利率下调的情况;另一方面,中央高度重视房企合理资金被满足这一行业痛点,部分融资渠道被结构性支持。我们认为22 年房企资金环境将受政策影响有所改善,但受益方目前来看仍以央国企为主,若民营企业资金链能获得边际改善,将有利于行业良性循环。

      投资建议

      虽然当前销售投资降温、融资管控、资金监管的局面短期难以改变,行业的阵痛期还将持续,但我们也可以看到必要的边际调整已经开始,行业清整也在加速推进中,我们预计供需两端流动性和行政政策有望边际宽松。同时,我们认为当前政策面强调的良性循环的关键在于销售-投资-销售的链条运转。现阶段销售不景气削弱了当前房企拿地和新开工的意愿,土地成交与新开工下行使得后续入市项目变少、销售有进一步持续下行压力,负向传导关系使得行业没有办法良性运作。随着Q1 销售底部区域的到来,基本面将出现回升,投资或在Q2 见底并开始改善。从板块投资角度来看,我们仍然认为一季度是较好的配置窗口期,政策改善预期仍在加强,政策修复后的行业beta 行情值得关注,届时弹性较大的二线房企估值或将有所提升。短期内仍建议关注头部房企。我们建议关注:1)开发板块:保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2)物业板块:碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。

      风险提示

      房地产调控持续升级;销售超预期下行;融资持续收紧。