房地产1-12月月报:投资销售降幅扩大 资金来源更加趋紧

类别:行业 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪 日期:2022-01-17

  本期投资提示:

      单月投资降幅扩大,拿地、开工、竣工全面走弱。从1-12 月累计来看,投资同比+4.4%,较前值-1.7pct;新开工同比-11.4%,较前值-2.3pct;土地购置面积同比-15.5%,较前值-4.3pct;施工同比+5.2%,较前值-1.1pct;竣工同比+11.2%,较前值-5.0pct。12 月单月来看,投资同比-13.9%,较前值-9.6pct;开工同比-31.1%,较前值-10.1pct;土地购置面积同比-33.2%,较前值-20.7pct;竣工同比+1.9%,较前值-13.5pct。12 月房地产投资降幅大幅扩大,主要源于:1)房企资金进一步紧张导致投资能力和投资意愿走弱;2)市场销售的快速冰冻也进一步降低了房企的投资能力和投资意愿;3)出险企业逐步增加,导致全国开工和投资的趋弱;4)行业库存进一步走低也约束了复工的释放,综合导致投资呈现走弱趋势。综合之下,我们维持22 年投资同比预测为-5.4%、开工同比预测为-16.3%、竣工同比预测为-6.4%。

      单月销售同比降幅扩大,近期行业销售仍显低迷。从1-12 月累计来看,销售面积同比+1.9%,较前值-2.9pct;销售金额同比+4.8%,较前值-3.7pct;销售均价同比+2.8%,较前值-0.7pct。12 月单月来看,销售面积同比-15.6%,较前值-1.7pct;销售金额同比-17.8%,较前值-1.5pct;销售均价同比-2.5%,较前值+0.2pct。12 月销售面积单月降幅扩大,并且维持两位数下降,销售弱源于:1)21 年下半年销售基数快速走高;2)近期按揭虽有放松迹象、但目前总体仍处于偏紧状态;3)资金进一步紧张导致房企开始降价以及市场预期悲观;4)房地产税试点预期导致市场观望情绪加大。综合之下,我们维持22 年销售面积同比预测为-9.1%、并维持22 年销售金额同比预测为-9.1%。

      资金来源再趋紧,销售回款和融资资金双双走弱。从1-12 月累计来看,资金来源同比+4.2%,较前值-3.0pct。12 月单月来看,资金来源同比-19.3%,较前值-12.3pct。从12月各资金来源同比来看,国内贷款同比-31.6%,较前值-11.1pct;自筹资金同比-9.8%,较前值-11.9pct;定金及预收款同比-25.9%,较前值-9.8pct;个人按揭贷款同比-7.9%,较前值-18.6pct。12 月单月资金来源同比降幅扩大,其中国内贷款、定金及预收款均降幅扩大,自筹资金、个人按揭款由正转负,定金及预收款降幅扩大表明销售仍在走弱。考虑到后续销售依然处于走弱趋势,以及贷款集中度管理、预售资金监管从严、融资渠道再趋紧等多方面因素,预计后续房地产资金来源仍处于偏紧状态,并且房企资金链压力也或将进一步加大,同时预计后续资金将进一步向优质企业集中。

      投资分析意见:投资销售降幅扩大,资金来源更加趋紧,维持“看好”评级。从旧周期框架来看,央行连续发声强调维稳房地产、防控金融风险,政治局会议和中央经济工作会议定调支持合理住房需求,政府维稳暖意已现,政策修复的行业弹性(Beta)仍值得关注;而从新周期框架来看,在行业资金困境和供给端调控深化的双重作用下,行业出清加速竞争减少,推动行业从以往内卷式集中度提升向格局优化的集中度提升跃迁,优质房企有望迎来量质双升、甚至戴维斯双击,格局优化下的成长力量(Alpha)则更值得期待。我们维持房地产板块“看好”评级,推荐:A 股:保利发展、金地集团、新城控股、招商蛇口、金科股份、万科A,建议关注:华侨城A;H 股:龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、碧桂园、融创中国;并维持物业管理板块“看好”评级,推荐:碧桂园服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、旭辉永升、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

      风险提示:调控政策超预期收紧,销售去化不及预期,房地产税试点力度超预期。