房地产行业研究报告：优选龙头、国企作抄底布署

　　百强房企1-11 月全口径销售总额同比增速放缓至1.8%，权益销售总额同比下降1.1%。百强11 月单月全口径及权益销售额同比下降分别为39.3%及42.6%，跌幅比上月进一步扩大。大部分房企销售额增速都跌至单位数，甚至出现同比倒退。11月开始，多个热点城市进行第三轮集中供地，国企仍为土拍市场赢家。截至11 月底，根据克而瑞统计数据，百强房企按新增土储金额计算，头十位中，国企占了七席。楼市降温已达成效，给予房地产调控稍息松动的空间，融资数据有边际改善，地产成交亦出现触底回升之势头。然而，销售及现金流的复苏会有滞后性，而且首阶段将向规模房企、国企倾斜。对于短债比率较高的房企营运压力是还未解除，建议优选龙头或国企作抄底布署。

    　　报告内容

    　　11 月数据仍然疲弱。根据克而瑞数据，百强房企1-11 月全口径销售总额约115,312亿元，同比增速放缓至1.8%。权益销售总额约81,038 亿元，增速转为负值，同比下降1.1%。对比2019 年同期，全口径及权益销售累计增长率为12.2%及7.5%，销售增速持续回落。百强11 月单月全口径及权益销售额同比下降分别为39.3%及42.6%，跌幅比上月进一步扩大。大部分房企销售额增速都跌至单位数，甚至同比倒退。根据统计数据，恒大（3333.HK）11 月销售继续归零。其他千亿销售规模爆雷房企如佳兆业（1638.HK）、新力（2103.HK）等，其11 月销售跌至10 亿元以下。

    　　国企依然为土拍赢家。11 月开始，多个热点城市已进行第三轮集中供地。在房企流动性压力之影响下，不少城市在第三轮土拍时降低了集中供地门槛，规模亦比上一轮集中供地小，如青岛、北京、重庆等，土地推出的规模比第二次集中供地缩减了一半以上。从拍地的情况而言，仍然以国企为主。截至11 月底，根据克而瑞统计数据，百强房企按新增土储金额计算，头十位中，国企占了七席。

    　　融资数据改善。虽然房住不炒依然为大原则，但楼市降温已达成效，给予房地产调控稍息松动的空间。官方亦逐步释出放松讯号，强调房地产合理贷款需求须得到满足。按每周商品房成交统计数据，11 月30 大中城市平均成交套数及面积为31,749套及311 万平米，对比10 月份环比分别上升17%及10.9%。二手房方面，深圳、杭州、南京等热点城市的成交数据亦出现触底回升的势头，反映融资放款逐步到位的迹象。根据人行数据，截至10 月底，金融机构的各项贷款余额为196.38 万亿元，同比增长11.4%，其中，个人住房贷款余额37.7 万亿元人民币，单月增加3481 亿元，较9 月多增加1013 亿元。

    　　优选龙头、国企作抄底布署。早前陷入债务危机之房企正与境内外债权人争取展期、要约交换等解决方案，但危机仍未解除。资质较好的企业如旭辉（884.HK）、世茂服务（873.HK）、融创中国（1918.HK）、雅居乐（3383.HK）、碧桂园服务（6098.HK）、新城发展（1030.HK）等亦先后在资本市场上融资以强化公司资本来应对未来行业的不确定环境。反映资本市场已有部份机构投资者逐步对地产板块重建信心。然而，销售及现金流的复苏会有滞后性，而且首阶段将向规模房企、国企倾斜。对于短债比率较高的房企营运压力是还未解除。我们维持看好拥有成熟商业资产的大型地产公司，如龙湖、润地等。下游物管公司亦能受惠母公司基本面改善，建议继续关注碧服及华润万象。

    　　风险提示：i）政策不确定性；ii）房企融资难度增加；iii）银行放款态度