债券日报:2021年以来土地市场偏冷的城投影响

类别:债券 机构:华创证券有限责任公司 研究员:周冠南/杜渐 日期:2021-10-19

  当前土地市场概况与房地产政策梳理:

      近年来,40 大中城市成交土地总价呈现下降趋势,今年9 月成交土地总价环比回升,但与往年相比,同比仍减少20.38 亿元。此外,土地溢价率从年内的4 月高位持续下滑,截至2021 年9 月,40 大中城市成交土地溢价率仅为4.03%,位于近十年的较低水平,土地市场成交热度下降。土地出让金占一般公共预算收入比重整体处于上升趋势。全国300 城市土地出让金占当年全国一般公共预算收入比重从2016 年的23.48%增长到2020 年的32.71%,土地出让金总额高达59827 亿元。

      今年以来的房地产政策,最为重要的是几个方面:1、房地产贷款集中度管理;2、严防经营贷违规流入;3、学区房降温;4、房产税稳步推进;5、银行对地产的融资限制;6、城市更新中防止大拆大建。而9 月份以来,三季度货政例会出现了“两个维护”的说法,三季度央行金融数据发布会提到“保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展”,房地产政策或有边际放松的苗头。

      2021 年各省份土地出让金变化:

      土地出让金明显减少,呈现地区分化趋势。2021 年1-9 月,我国各省土地出让金共计50534.81 亿元,同比下降4146.45 亿元。从同比变化值来看,土地出让金同比增加为正的只有青海、天津、江苏、重庆、安徽、浙江、广东七个省份,其余省份土地出让金相较于同期均有减少,其中江西、河北、福建、云南土地出让金同比减少额超过400 亿元,土地财政大幅下降,或将对当地政府的财政与经济形成一定的挑战。从同比变化率来看,西藏、云南、黑龙江、海南、内蒙古、山西等六省,土地出让金同比降幅超过40%,土地财政较同期大幅弱化。

      土地出让金变化的原因分析与后续影响:

      总结来看,2021 年以来土地出让金明显减少的原因主要有以下几点:

      第一,土地需求有所收缩。一般而言,地产企业拿地资金需要依赖融资或销售回款两大渠道。融资方面来看,自2020 年8 月房地产行业三条红线出台以来,房企面临债务压降的政策监管要求,后续融资难度增加;销售回款方面,年初以来,商品房销售额同比增速大幅下降,9 月商品销售额季节性回升,但较去年同比下滑15.81%,资金回款存在压力。

      第二,土地供给方式改变。2021 年2 月,国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件,出台22 个试点城市全年分批集中招拍不超过三次、设置土坯拍卖最高限价等一系列政策,土地供给方式转变使得土地竞拍规则发生变化,入场门槛有所增加,一定程度上对土地市场形成降温。

      从后续展望来看,土地出让金的下降可能对地方政府年内资金充裕度产生不利影响。一方面,对于地方政府自身而言,土地出让金下降意味着财政收入有下滑压力,为了合理匹配收入与支出,地方政府或将增加地方政府债券发行,甚至加快推动其他税种的征收;另一方面,对于城投平台而言,财政收入收缩的压力或将传导到高度依赖土地财政区域的城投平台,资金充裕度下降、流动性变差,其偿债能力或受到一定影响,信用资质或将弱化。

      风险提示:

      民营房企信用风险超预期,政策超预期。