房地产行业8月观察:行业规则要重塑 金融改革需持续

类别:行业 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/单戈/白淑媛 日期:2021-09-15

  本报告导读:

      土地市场趋冷将带动需求放缓确立,若政策没有足够的对冲措施,以今年的供地量来看,楼市将在2022 年演变为供需两弱,但金融改革政策需持续以达到规则重塑。

      摘要:

      地产投资增速放缓至0.3%,预计施工将成为未来超预期下降的环节,一方面是拿地和新开工大幅度负增长预计将持续,另一方面,资金压力带来的拖工期预计将出现。按照预售节奏来看,2019~2022 年都将是施工竣工大年,叠加去杠杆压力带来的快速推盘,新开工转化施工的面积逐级增加,施工面积的增加构成了当前地产投资的最大稳定剂。然而,当前有两方面的因素可能对施工带来负面影响:1)施工面积投资强度依赖于新开工增速超过竣工增速,当前处于反转阶段,再叠加目前的拿地大幅下滑,预计新开工面积将持续-20%左右下滑,带来施工面积将加速下行,对地产投资带来负面影响;2)资金压力再次出现,这是资金挪用叠加下游需求放缓的综合影响,原有项目施工节奏将放缓。

      土地市场降温的副作用开始显现,8 月销售金额增速加速下滑至-19%,在没有政策出台前,预计需求将持续下行,房价也将回落,但需要警惕需求回落是否超预期。由于房地产去金融化还在过程当中,因此当前仍然具备较强的金融属性,具备更高金融属性的土地市场降温,将直接带来楼市降温,使得测算利润率会受到去化率的影响。

      8 月销售金额增速进一步放缓至-19%,且销售面积增速也放缓至-16%,单月增速已经接近除2008 年金融危机和2020 年疫情初期的历史最低点。即便如此,若没有相关政策出台,预计当前较弱的需求和较差的去化率,还会是接下来很长时间的常态,而大家期待的2022年供给减少、但需求较平稳的情况将不会出现。

      对于房地产行业来说,金融紧缩手段是供给侧改革的出清方式,但考虑到行业壁垒较低,通过市场化方式并不能达到重塑行业规则,因此,改善市场竞争格局,反而依赖于政策持续偏紧。历史上每一轮地产周期都会出现新的龙头,并出现老龙头的下滑甚至退出,行业进入门槛较低,这也是现存大量房企的原因。若政策放松,则会再次出现新进入者的情况,对于当前担心市场容量不扩大时的竞争格局不利。那么,要达到市场的出清,需要、且只能通过持续的金融供给侧改革来完成,这就需要承受土地市场和房价的压力。根据我们在中报综述里的测算,行业出清预计在2023 年完成,但部分公司依然能够在当前市场环境下,完成一定程度的扩表。推荐港股中的中国金茂、融创中国,受益旭辉控股集团,A 股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等,受益我爱我家,同时推荐物业板块,受益招商积余、碧桂园服务,推荐中海物业、宝龙商业。

      风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。