房地产行业双周报：恒大战投事件平息 国庆房企销售靓丽

　　投资要点：

    　　房地产行业数据：国庆前一周（20/9/26-20/10/2）主流 45 城一手房成交 736 万平，环比-3%；其中，一二线环比-9%、三四线环比+22%；9 月一手房月成交同比+12%，较 8 月-5pct，其中一二线同比+18%、三四线同比-6%，分别较 8月-3pct 和-12pct。国庆前一周 14 个重点城市二手房成交 126 万平，环比-24%；9 月累计成交同比+18%，较 8 月上升 1pct。国庆假期（20/10/1-20/10/8）主流32 城成交 264 万平，同比+3%；同期主流房企认购销售同比+10-100%不等，销售依然靓丽。库存方面，上周 15 城推盘 532 万平，环比+5%；对应周成交/推盘比 0.95 倍，低于 7 月和 9 月的 1.00 倍，高于或等于 5 月、6 月和 8 月的0.95 倍、0.87 倍和 0.95 倍。截至上周末，15 城可售面积为为 9,686 万平，环比+0.3%；3 个月移动平均去化月数为 8.2 个月，环比下降 0.7 个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段，并本轮加库存过程料将较为纠结。

    　　主要政策新闻：央行强调深化利率市场化改革，引导贷款利率继续下行，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。世银料亚洲今年经济增长仅 0.9%逾五十年最差，预计中国增长 2%。1-8 月全国新开工改造城镇老旧小区 2.78万个，占年度目标的 71%；涉及居民 540 万户，占年度目标的 76%。据财联社报道，监管机构要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至 30%以下。唐山新规加大加快商品住宅用地供应，实行“限房价、竞地价”的土地出让政策等。东莞住建局印发《东莞市安居房配建管理实施细则》，租赁型人才住房的租金标准应不高于同区域、同地段、同品质普通商品住房平均租金的 60%。贵州三年拟城建投资完成 7,200亿，保障安居工程建成 11 万套，大力推进城市更新改造，实施老旧小区改造18 万户，实施棚户区(城中村)改造 4.9 万户。

    　　公司动态跟踪：9 月销售额情况：金地集团 258 亿元（+3%）；荣盛发展 75亿元（+13%）；招商蛇口 298 亿元（+27%）；中国奥园 121 亿元（+14%）；融创中国 689 亿元（+10%）；宝龙地产 81 亿元（+56%）；中国金茂 160 亿元（+2%）；美的置业 120 亿元（+19%）；世茂集团 322 亿元（+0%）。阳光城拟发行商业房地产抵押贷款支持证券约 8.5 亿元/不超 18 年；发行首期住房租赁专项债券，不超 8 亿元(含)/5 年/询价 5.8%-6.8%。蓝光发展发行中票 10亿元/2 年/7%。华夏幸福拟进行永续债融资，不超 10 亿元/无固定期限/初始8%。中国恒大与持有恒大地产总额 1,300 亿元的战略投资者进行商谈，已于 9月 29 日与其中 863 亿的战投签订补充协议，明确战投已同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益，且在恒大地产的股权比例保持不变；已与 155 亿的战投资商谈完毕，正在办理审批手续；正与剩余 282 亿的战投进行商谈。

    　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨 1.02%，沪深 300 指数上涨 2.04%，相对收益为-1.02%，板块表现弱于大市，在 28 个板块排名中排第26 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：

    　　万方发展、宝安地产、中房地产、美好集团、深振业 A，上周涨跌幅排名后 5位的房地产个股分别为嘉凯城、阳光城、世联行、东方银星、哈高科。

    　　投资建议：我们预计房地产未来 2 个季度销售仍将表现不错，目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企基本面持续超预期、并叠加多元业务花开正当时，此外，泰康系举牌阳光城，融资新规也料将促行业健康发展，恒大战投事件平息，有望共同推动优质房企价值重估。我们重申房地产板块“推荐”

    　　评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A 股：金科股份、金地集团、万科 A、保利地产、阳光城、中南建设；H 股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。

    　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧