每周经济观察:租赁住房建设可能带来多少投资增量?

类别:宏观 机构:华创证券有限责任公司 研究员:张瑜/陆银波 日期:2021-04-12

主要观点

    租赁住房建设带来多少投资增量?

    (一)今年租赁住房举措明显升级

    与往年相比,今年对发展租赁住房的重视程度明显升级。具体举措上,亮点在土地供应向租赁住房建设倾斜。“单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房……”。

    租赁住房用地的增加,会带来租赁住房投资的增加。(注:如果只是将存量住房改为租赁住房,对投资影响可能微不足道)。例如南京,今年全市租赁住房用地供应面积目标为87.15 公顷,能够提供租赁住房205 万平方米,约3.6万套。

    (二)大城市普遍将住宅供地的10%列为租赁用地我们梳理一些大城市(省会、计划单列市等)今年的供地计划安排。19 个披露今年供地计划安排的大城市中,普遍将住宅供地的10%列为租赁用地。北京最高,近30%的住宅供地列为租赁用地。而在去年,单列租赁用地计划的城市不多,且租赁用地占比较小。

    (三)增加的租赁用地预计对地产建安投资的拉动或在1%以上我们假设,增加的租赁房用地,都在当年进行开工建设,测算对地产建安投资(注:有别于地产开发投资,租赁住房用地土地出让费用可能会较低)的拉动。两个参数是比较重要的,对测算结果影响较大。

    第一是,有多少城市单列了租赁住房用地?考虑到政策的初衷是解决大城市住房突出问题,我们假设36 个大中城市单列租赁住房用地(31 个省会+5 个计划单列市)。这个假设有可能低估租赁住房建设的体量。我们在江苏淮安(GDP城市排名50 名之外)、山东聊城(GDP 城市排名100 名之外)的土地供应计划中也看到了10%左右的租赁用地安排。

    第二是,单列的租赁住房是纯增量,还是挤占了其他类型的住宅用地(住宅用地分为商品房用地、棚改用地、拆迁安置房用地、租赁用地、经济适用房用地、限价房用地等)。考虑到商品房用地即使当年供应减少,商品房的建安投资未必减少(房地产商本身有土储)。我们重点关注是否挤占了其他类型的住宅用地的供给。

    每周经济观察:

    消费有所回暖。本周公布的CPI 数据中,服务分项环比强于过去三年同期。房租3 月环比上涨0.3%左右。生产较旺。汽车轮胎、玻璃开工率处于高位。浮法玻璃、螺纹钢、水泥等施工相关的工业品价格持续上行。通胀方面,本周菜篮子价格继续下跌,猪肉、蔬菜价格仍为关键拖累项。出口方面,高频数据略有回落。根据中港协数据,3 月21 日-3 月31 日中港协八大枢纽港口集装箱吞吐量同比+10.8%,增速较上期回落8.8 个百分点,其中外贸增长8.7%。专项债方面,4 月已知投向的375.8 亿新增专项债中,占比较高的是棚改(34%)、城乡社区(21%)、社会事业(18%)。

    风险提示:

    工业品价格大幅上行。