房地产行业：全新视角解构上海办公楼市场格局 踵事增华 相得益彰

　　摘要

    　　迈入2021 年，上海发展将按照“十四五”规划纲领，继续深化“五个中心”建设，不断提升城市能级和核心竞争力。

    　　产业发展的更新迭代，带动各行业办公空间需求的强弱变迁，其中金融行业将继续作为上海办公楼需求的基石力量，而科技企业的快速发展正逐渐改变传统办公楼的租户结构。这些变化对办公楼市场未来发展和板块产业导向布局产生深远影响。

    　　疫情后，中国提出了“国内国际双循环”发展新格局。上海将形成国内大循环的中心节点、国内国际双循环的战略链接。

    　　上海为打造此重要枢纽，将积极配置全球资源，鼓励更多总部型企业落地。企业为其长远发展而选址上海，使部分办公楼板块的总部聚集效应逐渐显现，商务板块的能级得以提升。

    　　我们发现，商业配套完善的办公楼项目往往表现出更强的韧性，而成熟的商业零售等配套能有效激发板块内的经济活力，提升商务氛围，形成经济聚集。随着上海经济以及在沪企业的进一步多元化和成熟化发展，企业的选址将发生变化。

    　　上海非中央商务区轨交建设未来将持续延伸，办公楼市场也将随之发展，促使新兴板块逐渐成型。新的轨道交通和主干道的竣工，将增强板块间的联动性，帮助板块间协作互补，促进上海办公楼市场的全新格局形成。

    　　为界定全新的上海办公楼市场版图，我们在商业地产传统数据分析的基础上，首次融入基于位置空间大数据，在地理信息技术和人工智能算法的加持下，突破了以主观经验划分市场板块的传统方法。从产业集群、商业氛围以及基建设施这三个维度更全面、科学、系统地审视上海办公楼市场未来格局的变化。我们将原有的板块界定根据上海多中心发展的特色再次细分，形成核心商务区、中央商务区、成熟型商务区以及成长型商务区四类。长远来看，上海现阶段的规划将为未来上海办公楼市场的发展演变奠定基础。