保利地产(600048):3月销售破历史同期新高 投资规避高溢价率市场

类别:公司 机构:广发证券股份有限公司 研究员:乐加栋/郭镇/邢莘 日期:2021-04-10

  3 月销售破历史同期新高,量价齐升。保利3 月实现签约销售金额492.1亿元,同比增长79.8%(比19 年同期增长15.3%),销售面积300.2万方,同比增长49.1%。累计来看,一季度累计实现销售金额1242.8亿元,同比增长75.0%(比19 年同期增长13.3%),销售面积718.3万方,同比增长46.5%,销售均价17303 元/平,同比增长19.4%。

      两集中供地延后影响,3 月拿地节奏有所放缓。保利3 月获取8 个项目,拿地金额127.4 亿元(权益比例55%),拿地建面207.5 万方。拿地力度方面,3 月金额及面积口径的拿地力度分别为26%、69%。累计来看,一季度公司累计获取38 个项目,累计拿地金额452.4 亿元(权益比例70%,较20 年提升5 个百分点),累计拿地面积810.5 万方,累计的金额及面积口径的拿地力度分别为36%、113%。

      北京项目总地价68 亿元,华北投资力度加大。3 月公司一二线拿地金额占比达96%,华北地区占比63%。主要为新获取的北京顺义区项目(68 亿元地价,另需18 亿异地建设资金,权益50%,自持比例23%)。

      从整体拿地结构来看,21 年一季度华北、西部投资占比加大,华南区域占比有所下降,一季度核心市场热度较高,公司在非核心市场的高能级城市获取资源,整体拿地质量相对20Q4 较为稳定。

      21-22 年业绩分别为2.66 元/股、2.90 元/股。3 月销售表现较好,在地价较高的区域保持谨慎的拿地态度,投资端整体拿地质量稳定。关注试点城市首批集中供地后(4 月中下旬)的拿地力度及投资质量。预计21-22 年归母净利润分别为318 亿元、347 亿元,对应5.3xPE、4.8xPE,考虑到供给侧改革背景下绿档企业优势进一步凸显,我们维持合理价值20.90 元/股不变,对应21 年PE 约8 倍,维持“买入”评级

      风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。