房地产土地周报：土地市场环比降温 楼市因城施策

　　土地供应（2021.3.22-2021.3.28）：百城土地供应建筑面积累计同比下降 26.24%本周合计供应 146 宗地块；其中住宅用地 28 宗，商服用地 36 宗，工业用地 71 宗，其他用地 11 宗。本周 100 城土地供应建筑面积合计 923.74 万平方米,环比下降 59.14%,同比下降 75.09%，累计同比下降26.24%，较前一周下降 6.89 个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为 50.08、194.73、678.93万平方米，环比增速分别为-4.4%、-83.72%、-32.92%；同比增速分别为-76.18%、-84.81%、-69.36%；累计同比增速分别为-28.01%、-31.08%、-21.95%；较前一周变动-4.81、-6.12、-8.13 个百分点。

    　　本周 100 城土地挂牌均价 2383 元/平方米,环比上升 0.42%,同比下降 31.66%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为 5714、2490、2118 元/平方米，环比增速分别为 77.12%、24.25%、-18.07%；同比增速分别为-66.3%、-50.21%、42.72%。

    　　土地成交（2021.3.22-2021.3.28）：百城土地成交规划建筑面积累计同比上升 1.13%本周合计成交 43 宗地块；其中住宅用地 5 宗，商服用地 7 宗，工业用地 30 宗，其他用地 1 宗。本周 100城土地成交规划建筑面积 406.56 万平方米,环比下降 58.11%,同比下降 88.86%，累计同比上升 1.13%，较前一周下降 15.35 个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为 94.52、186.21、125.83 万平方米，二线、三线环比增速分别为-50.17%、-78.92%；一线、二线、三线同比增速分别为-47.52%、-81.17%、-94.93%；累计同比增速分别为 25.82%、2.07%、-3.36%；较前一周变动-7.09、-9.41、-21.07 个百分点。本周 100 城土地成交均价 1207 元/平方米,环比下降 71.03%,同比下降 26.31%。

    　　其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为 301、1541、1393 元/平方米，二线、三线环比增速分别为-69.35%、-61.63%；一线、二线、三线同比增速分别为-93.42%、-55.09%、96.47%。

    　　投资建议：

    　　本周跟踪 36 大城市一手房合计成交 4.81 万套，环比上升 8.37%，同比上升 83.89%，累计同比上升101.64%，较前一周减少 4.03 个百分点。本周跟踪的 11 个城市二手房成交合计 1.41 万套，环比下降7.61%，同比上升 34.47%，累计同比上升 93.81%，较上周减少 2.03 个百分点。截止本次统计日，全国14 大城市住宅可售套数合计 46.16 万套，去化周期 22 周，环比下降 27.13%，其中一线、二线城市环比增速分别-59.92%、0.15%。

    　　一季度二手房成交规模创新高。贝壳研究院数据显示，2021 年一季度重点 18 城链家二手住宅实际成交量较去年 4 季度增长 14%，约是去年同期的 2.6 倍（受疫情影响 2020 年 1 季度基数较低），是 2017 年以来单季度成交最高点。一季度市场成交量增长，一方面是去年较强的市场预期延续至今年一季度，另一方面历年一季度为季节性成交高峰，此外 2021 年春节就地过年也有助于需求释放。二手房价格环比保持上涨。

    　　贝壳研究院数据显示，贝壳重点 35 城二手房价格指数保持环比上涨，3 月 35 城整体指数环比上涨 1.4%，较去年 12 月累计上涨 3.0%。一季度一线城市整体市场热度较高，特别是 1 月，二手房成交量保持环比增长，深圳、北京环比增速在 30%以上，上海成交量环比增长 20%；一线城市房价涨幅居全国前列。市场高热引发调控收紧、金融监管，2、3 月市场热度逐步被抑制。

    　　银保监会等三部门联合出手防止经营用途贷款违规流入房地产领域。3 月 26 日，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布通知，对经营贷提出“7 加强、1 继续、1 强化”，要求银行业金融机构加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理、加强中介机构管理、继续支持好实体经济发展、强化协同监督检查。

    　　通知指出，近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。在宏观调控不放松的基调下，“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

    　　楼市因城施策。三亚市人民政府办公室印发《三亚市 2021 年房地产市场专项整治工作方案》。工作目标上，《方案》提出，通过查处房地产开发企业未批先售、捆绑销售及以各类名义加价销售、诱导或协助无资格购房人骗购住房等违法违规行为；整治中介机构及从业人员协助无资格人员挂靠第三方公司缴纳社保或个税等方式骗取购房资格等。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。

    　　“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科 A、保利地产、 金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

    　　风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹