房地产行业最新观点及1-2月数据深度解读：销售持续复苏、复工强劲并看好今明竣工大年

销售持续复苏，上半年景气度或无忧。通过观察1-2 月销量较19 年同期年化复合增速（11%）和较20 年12 月的环比增速（12 月绝对销量较高背景下环比增长仍明显高于历史同期），判断当前真实销售数据仍较为景气，100 强房企销售亦可佐证；根据流动性变化前瞻判断下半年销量或边际走弱，但暂未观察到会明显回撤的领先信号，或更多体现在结构上；持续高频的因城施策，或降低了当前房地产对宏观层面政策收紧的威胁，或利于持续的周期复苏。行业从杠杆驱动的“指数牛市”变为管理红利驱动的“结构牛市”，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主。

    1-2 月房地产投资较19 年同期年化复合增长7.8%，预计21 年上半年或保持强势。其中建安投资或在复工强劲及材料涨价的推动下维持相对较高位，拿地费用得益于去年下半年土地成交价款增速的反弹而出现滞后性回升或是投资强势的主要贡献力量，同时，当前拿地利润率高于结算项目利润率或使得房企拿地补库存超市场预期。

    新开工短期仍受“复工优先”压制，但复工强劲推动施工面积较高增长，这对上游的积极意义足矣。1-2 月新开工受“复工优先”压制，较19 年同期年化复合增速仅-4.8%，而施工面积得益于年后的大力复工实现6.8%的年复合增长，预计“复工优先”的特点或仍将持续一个季度，而新开工的改善或在二季度才能见到（推迟的新开工并不会消失），但施工面积的增长对上游的积极意义足矣。

    看好今明竣工大年，去年因疫情被压制的竣工也正逐步释放。1-2 月竣工较19年同期年化复合增长4.0%，去年因疫情被压制的竣工或在21 年得到释放，判断21 年或是竣工大年且将延续到22 年；同时关注老旧小区改造，或为竣工复苏周期之外的第二beta，持续利好房地产产业链。

    1-2 月资金来源较19 年同期年化复合增长11.7%，结构上销售回款表现最好，其次是自筹资金；暂未观测到房价大幅回撤的领先信号出现。受“限价”

    和“稳价”影响，70 城房价指数先后出现两次“失真”，表现为与百城住宅价格指数“削峰填谷”，这也导致70 城房价指数在上涨时被低估涨幅，在回调时被低估下行压力，预判今年年初房价或结构性纠偏，市场当前在交易复苏，预计年底到明年房价下行压力重现。

    行业从杠杆驱动的“指数牛市”变为管理红利驱动的“结构牛市”，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主。当前板块相对估值仅为历史估值中枢的50%左右，板块超额收益近一年亦持续走低，当前明显处于相对低位。

    预计后续两个季度维持春季后的超额收益态势；认为板块最强催化剂或在自己，市场会以一种流动性估值切换下的普涨为触发，但最终成就板块机会的，是内部的α 分化，只有靠自己（管理红利）来终结自己（囤地模式）。驱逐劣币的大时代已开始，甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α 将加速呈现。推荐“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】

    【华润置地】【中国海外发展】等；边际改善的管理红利公司【金地集团】；精选现金流改善的弹性品种【中南建设】【金科股份】；资源型公司叠加现金流预期改善型标的【华侨城A】等；物业关注【碧桂园服务】、【永升生活服务】、【华润万象生活】、【保利物业】等。（部分因限制名单调出）

    风险提示：销售复苏持续性低于预期，流动性收紧超预期，政策边际收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期。