房地产行业2月存量住房市场监测报告:挂牌价涨势走缓 后市房价有望趋稳

类别:行业 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:张宇/王璞 日期:2021-03-09

  行业近况

      我们更新了2 月中金存量住房市场监测体系相关数据。

      评论

      2 月房价上行趋势延续,议价空间微增显示后市房价走势有望趋稳。2 月中金同质性二手住宅加权平均成交价格指数(15 个核心城市)环比涨幅进一步扩大1.1ppt 至2.2%,同比涨幅扩大1.9ppt 至5.7%;广义来看,我们观测的58 城中47 城房价环比上涨(1 月33 个),2 个环比持平(1 月15 个),9 个环比下降(1月11 个),房价上行趋势仍有所延续。分区域看,年初至今房价累计涨幅最高的为关中平原(+5.8%)和粤港澳大湾区(+4.9%),其中东莞房价涨幅居于首位达11.8%;累计涨幅最低的为京津冀城市群(+0.5%)。值得注意的是,2 月加权平均成交议价空间环比转正(+2bp),显示买方议价能力有所走强,后市房价走势有望趋稳。

      2 月在售二手住宅关注度提高,售房者价格预期上行趋势趋缓。从需求端看,2月在售二手住宅关注度环比增长13.3%,但受春节假期影响,30 日内到访次数环比下降28.5%。从供给侧看,售房者价格预期上行趋势有所趋缓。中金同质性二手住宅加权平均挂牌价格指数环比涨幅收窄0.5ppt 至1.3%,我们监测的18 城中10 城环比上涨(1 月12 个),8 城环比持平(1 月7 个),0 城环比下降(1 月0个)。同时,在售二手住宅调价套数占比环比下降25%;调价幅度虽然进一步收窄至-0.17%,但收窄速度已明显趋缓,其中上海调价幅度在新政影响下回落2.2ppt至+3.4%,但北京、广州、杭州、合肥、西安等热点城市调价幅度仍有所上升。

      2 月存量房市场景气度在核心城市持续升温但在广义范围仍较为温和,领先指数提示中短期内景气度或将有所回落。2 月中金存量住房市场加权平均景气指数(15 个核心城市)环比上涨0.27%(1 月+0.17%)至100.73,同比涨幅扩大至0.95%,显示核心城市景气度持续升温。但从更广义范围来看,存量房市场景气度仍较为温和,具体来讲58 城中32 城景气度环比上涨(1 月30 个),5 城环比持平(1月9 个),21 城环比下降(1 月20 个)。2 月基于在售端指标构建的领先指数环比下降0.11%至100.54,提示中短期内核心城市景气度或将有所回落。

      估值与建议

      2 月房价上行趋势有所延续,但买方议价能力有所走强、售房者价格预期上行趋势走缓,均显示后市房价走势有望趋稳,这一定程度上得益于此前部分热点城市针对投机性购房需求出台的楼市调控新政。结合近日政府工作报告重申“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”,我们认为以“稳”为主、因城施策的调控思路仍将延续并取得有效成果,政策边际上超预期收紧风险不大。考虑到当前板块估值与仓位均处于历史低位,我们积极提示A/H 股地产板块投资价值,重点推荐销售及盈利增长确定性强、财务安全性强或处于改善通道的优质龙头:A 股推荐万科、保利、金地、金科、阳光城、中南建设,港股推荐融创、中海、华润、龙湖、旭辉、宝龙地产、越秀。此外,中长期维度,我们积极看好物业管理板块;短期维度上,我们判断物业管理板块2020 业绩整体符合预期(显著超预期个股较少),获利了结情形可能增多。

      风险

      信贷政策超预期收紧;海内外疫情进一步升级;房企竣工及结转进度不及预期。