房地产行业：政策基调以“稳”为主 供给侧改革措施下优质龙头行情可期

　　事件

    　　3 月5 日，十三届全国人大四次会议在京召开，国务院总理李克强作政府工作报告，报告中对房地产行业提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，解决好大城市住房突出问题”。

    　　评论

    　　政策层面延续以“稳”为主的调控思路。本次政府工作报告中房地产相关表述单独成段，不同于2019 年和2020 年融合于城镇化段落之中；内容上重申坚持“房住不炒”的定位，同时首次在政府工作报告中提及“稳地价、稳房价、稳预期”

    　　和“解决好大城市住房突出问题”（二者分别在2019 年和2020 年中央经济工作会议提及），尤其强调了大城市中“新市民、年青人的住房困难问题”。

    　　我们认为报告明确了以“稳”为主的调控思路仍将延续，后续施力重点将更多落在行业供给侧。一方面，此前出台的“三道红线”和土地“两集中”

    　　供应政策将继续发挥效果；另一方面，政府还将在构建租售并举新格局方面持续发力，具体措施包括 “增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”、“规范发展长租房市场”、“降低租赁住房税费负担”等。

    　　我们认为需求端政策大概率仍将遵循“因城施策”框架。各地方政府针对投机性购房需求出台“打补丁”的楼市政策，精准调控以防范局部地区房价过快上涨风险蔓延（今年以来，房价涨幅较快的深圳、上海、杭州、合肥、东莞等地均已出台楼市调控新政）。

    　　我们认为新型城镇化进程与城市更新行动将继续有力推进。今年是“十四五”开局之年，报告提出“十四五”期间常住人口城镇化率将提升至65%，同时发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，2021 年计划新开工改造老旧小区（非棚改）数量同比增加36%。

    　　平稳政策取态下全年基本面表现料将超预期。年初以来行业基本面表现突出，高频数据口径下40 城新房销售面积较2019 年同期增长53%。结合政策层面以“稳”

    　　为主的整体取态，我们认为今年基本面整体表现或将超预期，此前对今年商品房销售额增长2%的判断将面临明显的上行风险。

    　　坚定看好优质龙头房企投资价值。考虑到政策取态整体平稳，基本面表现将超预期，我们继续提示A/H 股地产板块投资价值。我们认为在“三道红线”和土地“两集中”供应等政策构成的长效管理机制下，资金优势强、管理能力突出的龙头房企优势明显，对于地产股的投资应更加注重个股差异性带来的投资机会。我们重点推荐销售及盈利增长确定性强、财务安全性强或处于改善通道的优质龙头：A股推荐万科、保利、金地、金科、阳光城、中南建设，港股推荐融创、中海、华润、龙湖、旭辉、宝龙地产、越秀。此外，中长期维度，我们积极看好物业管理板块；短期维度，我们判断2020 业绩整体符合预期（显著超预期个股较少），获利了结情形可能增多。

    　　风险

    　　信贷与融资政策超预期收紧；海内外疫情进一步升级；房企竣工及结转进度不及预期。