房地产行业:供给侧改革形成闭环 行业进入良性发展

类别:行业 机构:西南证券股份有限公司 研究员:沈猛 日期:2021-02-28

事件:近日天津、青岛、郑州等多地已发布土地供应政策,城市住宅用地实现“两集中”,主要包括:1)集中发布出让公告;2)集中组织出让活动。预计后续将在22 个重点一二线线城市全面推行“住宅用地供应两集中”政策。

    房地产调控的长效机制逐渐完善,行业转向良性竞争。本次调控政策要求集中发布土地出让公告,为行业营造更加公开透明的竞争环境。土地供应“两集中”

    政策结合“三道红线”及房贷集中度管理两项融资政策,共同构成了房地产供给侧改革的闭环,改变行业过去恶性加杠杆、无序拍地的不良竞争格局,行业转向更加有序的良性竞争。

    集中供应下地价上涨有望得到控制,行业利润率有望迎来拐点。集中供应下地价上涨有望得到控制,其一是土地集中供应使资金分流,预计房企的竞拍数量会明显下降,避免众多房企对同一地块的过度竞价导致溢价率过高;其二是地方政府难以通过“饥饿营销”抬高地价,由于地方政府出让土地的机会减少,促使地方政府对土地的定价更加谨慎合理,同时供地量也可能存在一定程度的增加,本质上为政府向企业的让利。

    对房企的短期资金带来挑战,预计房企之间将形成一二线城市与三四线城市的布局分化。一二线城市高额的保证金、土地出让金对房企的短期资金带来挑战,结合“三道红线”及房贷集中度管理制度来看,财务健康的企业享有更高的有息负债规模增速,同时在银行房贷受到限制的情况下,资金也会偏好财务健康、有更高偿债能力的优质企业,这也使这部分优质企业在一二线城市集中供应下的激烈竞争中抢占先机。另一方面,由于一二线城市的土拍难度加大,预计部分杠杆水平较高、偿债压力较大的企业在布局上会逐渐下沉三四线城市。

    供给侧改革下,我们认为行业将会进一步分化,财务稳健、深耕一二线城市、拿地渠道多元化的龙头房企有望在竞争中脱颖而出。1)“三道红线”出台之后,四档企业的投资力度呈现明显的分化,红色、橙色两档房企投资金额均有较大力度回落。我们认为土地集中供应之下,由于土地出让时间固定,高周转实现资金滚动的作用将会弱化,房企间的资金实力差距将会进一步显现。2)土地的集中供应加大了房企短期投资研策的压力,使得投研工作需要前置,考验公司对于城市周期的研究。深耕一二线城市的房企可凭借更加丰富的经验、更加成熟的团队,在精选土地标的上更具优势。3)由于核心城市土拍难度的加大,旧改、产业拿地以及收并购等多渠道拿地的重要性进一步加大。

    投资策略与重点关注个股:板块估值近期处于低位,从资金安全性和收益率综合考虑,我们建议适当增配,重点关注:1)均衡型的优质房企:万科A、保利地产、旭辉控股、建发国际控股等;2)永续经营型的特色房企:新城控股、龙湖集团、华润置地、宝龙地产等;3)城市更新型的特色房企:佳兆业集团、龙光集团等。

    风险提示:项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。