房地产行业点评报告:住宅土地出让“零售改批发” 未来拿地溢价率有望回落 利好一二线龙头房企

类别:行业 机构:开源证券股份有限公司 研究员:齐东/陈鹏 日期:2021-02-25

  土地新规利好行业竞争格局,改善房企利润率,维持行业看好评级“两集中”新规利好深耕一二线城市的龙头房企,一方面改善竞争格局,加速中小房企出局;另一方面土拍“零售改批发”,一二线城市土地溢价率将下降,改善房企毛利率。房企运营能力和规模成为关键能力。重点推荐保利地产、金地集团;港股推荐中海地产、旭辉控股集团;万科A、招商蛇口、中国金茂、融创中国也同时受益。

      “两集中”带来土地供应端变革,土拍“零售改批发”,改善房企毛利率事件:2 月24 日,青岛自然资源和规划局官网发布,为落实2021 年自然资源部住宅用地供应分类调控工作视频会议及相关文件要求,严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。“两集中”带来土地供应端变革,土拍“零售改批发”,土地溢价率有望下降,改善房企毛利率。“两集中”指的是集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3 批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。一方面,集中出让下,中小房企资金量有限,能够参与的项目数量减少,土拍竞争热度下降,高价地减少;另一方面,集中出让虽然没有改变供应量,但供应节奏变化,短期资金分流下土拍热度也会下降。地方政府土拍“零售改批发”,平抑土拍热度,政府让利,受益的将是居民端和企业端。

      土地供应端变革,房企运营能力和规模成为关键能力虽然一二线本身就无法高周转,但过往连续供地模式下,房企依旧可以通过滚动开发平滑现金流。未来集中供地下,房企需要更精准地预判城市轮动;劣势在于,在投拓时的房企资金峰值需求大幅提升,同时操盘、设计、营销等动作出现明显“潮汐”现象,对房企运营能力和投拓能力要求进一步提升。

      2020 年22 个城市住宅用地出让金占比55%,住宅销售金额占比31%22 个一二线城市(北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡)2016-2020 年住宅用地土地出让金规模合计分别为1.53、1.93、1.76、2.31、2.66 万亿元,占全国300 城市住宅用地土地出让金比例分别为67%、57%、51%、53%、52%,平均值55%。2020 年22 城市合计住宅签约销售金额4.82 万亿元,占全国比例为31%。

      风险提示:行业销售规模下滑;按揭贷款利率大幅上行;融资环境全面收紧。