1月房地产债券月报:警惕华夏幸福事件对于房企融资影响

类别:债券 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:王瑞娟/张烁文/邱赛赛/许艳 日期:2021-02-23

  行业跟踪

      1、销售:2021 年1 月70 城商品房销售面积环比下降15%、同比大幅上升63%,销售额环比下降11%、同比大增126%,与同样不受春节效应影响的2019 年1 月比,销售面积和销售额分别上升了39%和80%,而且价格不论环比还是同比都在上涨,整体说明2021 年1 月房地产销售仍然处在高涨状态。分城市来看,各类城市均为环比下降、同比上升,城市间表现为一线最好、三四线次之、二线最差,区域表现为核心一线及长珠三角一带销售旺盛,西北部主要省会城市有虹吸效应,石家庄因疫情影响房地产销售掉至冰点。2021 年1 月我们跟踪的70 城商品房销售面积环比2020 年12 月下降15%,同比大幅上升63%,考虑到2020 年1 月还未爆发疫情不过春节在1 月使得2020 年1 月销售面积环比和同比分别下降了38%和13%,2021 年1 月的销售状况更应该与2019 年1 月相比,而如果与2019 年1 月相比销售面积上升了39%。此外,2020 年12 月的情况是同比上升了19%,说明虽然2021 年1 月销售与2020 年12 月相比略有回落,但仍然表现良好,行业整体处于景气高涨状态。分城市来看,各类型城市均为环比下降、同比大幅上升,一线表现好于三线及以下,二线城市最差。具体的,一线城市房地产销售面积1 月环比下降1%、同比大幅上升156%,其中北京、广州环比略有回落,同比也达到去年同期的2 倍以上,而上海和深圳则环比增长、同比达到去年同期的3 倍,上升更为可观;二线城市环比下降19%、同比上升44%,大部分城市环比有一定回落,其中西安因为限购升级影响同比和环比均略有回落,石家庄、哈尔滨因疫情反弹销售面积均出现大幅下跌,石家庄从月均销售45 万平米左右掉至4.45 万平米,郑州有明显的年底冲高年初回落现象不过同比也出现近50%的降幅。环比和同比双升的城市有杭州、成都、宁波、沈阳、兰州、银川,其中宁波、兰州同比分别达到去年同期的2 倍和4 倍,最为亮眼;三线及以下城市环比下降11%、同比上升84%,其中东莞、徐州、金华、湖州销售面积环比上升,同比增速达到3 倍甚至更高,均位于长珠三角一带。销售额表现趋势与销售面积类似且幅度更大,全国商品房销售额1 月环比下降11%、同比大增126%,其中一线城市环比上升10%、同比大幅上升172%,二线城市环比下降16%、同比上升54%,三线及以下城市环比下降11%、同比上升126%。销售额增幅大于销售面积主要由于价格环比上涨1%、同比上涨3%,其中一线城市环比大涨9%,而三线及以下城市同比涨幅最大达到5%。

      2、二手房:1 月一线和长三角一带城市二手房成交面积仍在上升。目前已披露二手房成交数据的城市只有几个核心一线、长三角区域、以及其他几个重点区域城市,包括北京、深圳、杭州、苏州、东莞、青岛、南宁、绍兴、衢州、桐庐、富阳、临安、建德,其中只有绍兴成交面积环比和同比均出现回落,其他城市几乎都是环比持平或略有回落,同比上涨走势。

      3、土地:1 月受季节性影响推地面积和成交面积、土地成交额均出现环比60%以上的回调,推地面积、成交面积同比上升2%和下降2.2%,不过一线城市推地占比上升、二线及以下城市土地成交溢价率达到20%左右的高位,使得土地成交额同比仍上升20.8%,均反映出土地市场仍然比较火热。以规划建筑面积计,1 月全国300 城土地推出、成交面积分别为7366 万平米和5145.5 万平米,环比12 月分别大幅下降66.3%和73.3%,同比去年1 月分别上升2%和下降2.2%。价格方面,推地楼面均价环比和同比分别上涨26.8%和20.9%,成交楼面均价环比和同比分别上涨45.4%和23.5%,土地成交额为2882.8 亿元,环比下降61.1%,同比上升20.8%。面积环比下降存在季节性效应,同比上升主要是去年春节在1 月所致,如果与2019 年相比则基本持平。价格上涨一方面原因是推地结构变化,1 月份一线城市推地和成交规划建筑面积均达到8%以上,而历史上这一比例只有3-4%,1 月份一线城市土地成交额也达到611.6亿元,与12 月环比下降12%,同比大涨44.2%,与2019 年1 月相比也是大涨41.8%;另一方面土地溢价率小幅上升至15%的较高水平,总体显示土地市场仍然比较活跃。分城市看,一线城市推地面积环比上升4.6%,成交面积环比下降9%,同比则分别大幅上升150%和104%,推地楼面均价环比和同比下跌3%和43.7%,成交楼面均价环比和同比分别下跌3.3%和29.6%,土地成交溢价率为4%,土地成交额环比下降12%、同比大涨44%,成交均价同比下跌幅度低于推地均价下跌幅度也说明土地市场较去年同期明显火热。二线城市推地建筑面积环比下降65.8%、同比上升9.3%,成交建筑面积则分别下降72.6%和11.3%,同时推地楼面均价环比和同比分别上涨22.7%和21.2%,而成交楼面均价则环比和同比分别上涨45.4%和25.3%,土地成交额环比下降60%、同比上涨11.2%,土地溢价率在1 月达到17%,与去年1 月的11%和12 月的9%相比均有明显上升。三四线城市推地建筑面积环比和同比下降69.5%和9.2%,成交建筑面积环比和同比分别下降76.3%和3.7%,推地楼面均价环比下降5%、同比上涨16%,成交楼面均价环比和同比分别上涨16.4%和27.9%,土地成交额环比下降72%、同比大涨23.2%,1 月土地成交溢价率达到21%,与去年1 月的12%和12 月的15%相比均有大幅上升。总体而言,1 月土地市场主要体现了季节性的“量降”和周期性的“价高”,其中一线城市推地占比较历史大幅上升反映出一线城市仍然有较高的推地积极性,而二线和三四线城市则明显受推地节奏影响面积降幅明显,不过土地溢价率达到近20%的高位仍然反映出土地市场比较火热的状况。

      4、资金:2020 年房地产开发资金共24 万亿元,同比增长扩大至9.3%,各类资金单月环比和同比均为正增长,尤其是定金及预付款增幅比较大,显示了房企年底回笼资金力度加大,与12 月销售火热也相对应。根据国家统计局,2020年房地产开发资金共24 万亿元,同比增长9.26%,与1-11 月的21.4 万亿元和同比8.17%相比均进一步提升。分项看,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、各项应付款累计分别同比增长5.74%、9%、8.5%、9.9%和14.1%,其中自筹资金和定金及预付款同比增幅较1-11 月分别上升1 个和3 个百分点,增幅最为明显,与年底房企加大融资和销售回笼资金力度有关,而个人按揭贷款和各项应付款增幅下降,与年底银行贷款发放相对有限和对上游供应商、建筑商、工人结清资金占用有关。单月看,12 月房地产开发资金共2.62 万亿元,为年内单月最高,环比和同比分别大增24.7%和19%。其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、各项应付款环比分别增28.9%、增1.3%、增50.3%、增12%、增40.5%,同比分别增9.2%、增18.8%、增33.2%、增3.7%、增6.4%,年底资金面状况良好。

      债券和非标融资方面,1 月房地产境内债净增量仍为负,美元债供给高峰净增量超过100 亿美元,信托贡献不多。而考虑到行业监管较为严格、华夏幸福事件发酵可能会对短期内的净融资形成制约。1 月房地产境内债券、美元债、信托发行量分别为487.8 亿元、158.2 亿美元和610 亿元,扣除到期后净增量分别为-244.3 亿元、102.6 亿美元和-5.8 亿元,考虑信托滞后效应后合计净融资500 亿元左右。2020 年8 月以来受融资监管趋严影响,房地产境内债券净融资持续为负,2 月2 日华夏幸福发布关于债务逾期以及公司正在与相关金融机构协调展期事宜的公告,市场对于房地产债券的需求进一步走弱,我们预计短期内行业债券净融资回正压力仍比较大。美元债方面,存在明显的季节性效应,一季度近几年都呈现出房企资金需求量大、外部配置力量足的供需两旺局面,今年1 月净融资量再度达到100 亿美元以上,略超2019 年1 月水平,不过与去年1 月的160 亿美元相比仍有一定距离。考虑到境内外市场联动,华夏幸福亦有美元债存续并对于美元地产债板块造成一定收益率扰动,后续地产美元债能否维持过去两年的高供给有待观察。

      信托方面,自2019 年底以来严格监管,1 月净融资为负。