房地产行业21年第3周周报：上海出台降温政策 落实监测预警机制

　　核心观点：

    　　本周政策情况：房地产贷款集中度管理对按揭贷影响不大，上海深圳限购收紧。上海市收紧限购，夫妻离异3 年内拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，二手普宅交易增值税免征年限从2 年提高至5 年。

    　　深圳市住建局规定，家庭购买的商品住房只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。

    　　本周基本面情况：推盘面积环比回升，土地市场热度边际下行。成交方面，本周49 城商品房成交面积环比下降6.2%，13 城推盘面积同比增长81.9%，推盘放量带动批售比小幅上行。土地方面，由于wind 百城土地数据缺失，21 年第3 周起土地原始数据切换为中指院300 城数据，上周300 城土地成交面积、出让金环比分别下降13%、47%，溢价率持续小幅下行，市场热度有所下降。

    　　重点公司跟踪：单周融资规模较20 年末回升，多家房企披露回购计划。

    　　融资方面，本周房企境内信用债发行规模85 亿元，海外债融资28 亿美元，总体规模较20 年末周均有所提升。其他新闻方面，本周中华企业、美好置业、宋都股份披露未来回购公司股份计划，此前融创、中南、阳光城等公司控股股东也进行增持或披露未来增持计划。

    　　上海出台降温政策，落实监测预警机制。本周上海调控升级，限制3年内的离异购房，二手房增值税免征年限从2 年提高至5 年。新政对于二手房市场起到一定降温作用（二手房房价同比上涨10%），从全国来看，20 年12 月70 城新房房价同比上涨3.7%，较18 年末（10.6%）、19 年末（6.8%）有明显回落，地方落实监测预警机制，当前行业整体调控压力不大。1 月前21 天49 城商品房成交面积同比增长14.7%，单周同比上涨8.4%（本周数据并没有低基数因素），核心区表现依然突出，但去化率边际有所回落。土地方面，1 月前22 天300 城出让金同比下降19%，降温仍在持续，区域有分化（出让金前三名为杭州、上海、成都）。当前行业政策环境稳定，银保监会肖远企表示将确保房地产融资平稳有序。总量稳定背景下，供给侧改革将加速企业分化，集中度提升的格局已经确定，推荐销售规模增速快（20 年拿地力度高）的绿档、黄档龙头。一线A 股龙头推荐：保利地产、万科A、金地集团、招商蛇口，二线A 股龙头推荐：新城控股、中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：南山控股、中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。

    　　风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。