12月房地产债券月报:疫情下销售亮眼 行业投资价值显现

类别:债券 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:王瑞娟/张烁文/邱赛赛 日期:2021-01-13

  行业跟踪

      1、销售:12 月房地产销售面积和销售额环比上升超过20%,同比增幅扩大至30%左右。分城市看,一线城市最强,三线及以下次之,二线城市增幅最弱。12 月我们跟踪的70 城商品房销售面积环比11 月增长21%,同比增幅扩大至27%。具体来看,一线城市环比上升20%、同比上升81%,二线城市环比上升17%、同比上升6%,三线及以下城市环比上升29%、同比上升64%,一线和三线及以下城市表现最为强劲。销售额与销售面积走势接近且增幅略大于销售面积体现了价格的上涨,12 月商品房销售额环比上升24%、同比上升36%,其中一线城市环比上升22%、同比上升71%,二线城市环比上升22%、同比上升11%,三线及以下城市环比上升34%、同比上升67%。价格方面,12 月环比涨1%,同比跌1%,分城市来看三线城市同比涨幅3%,略超过一二线城市。具体城市看,一线城市中深圳销售面积和销售额的同比和环比均有走弱,其余城市均为大幅上涨;二线城市中,福州、郑州有明显上升,杭州、南京、成都、沈阳有明显下降,其中杭州、成都同比腰斩导致二线城市总体环比增幅超过同比;三线及以下城市中,温州、泉州、芜湖、衡水、肇庆等地房地产销售面积和销售额同比都有翻倍以上的增长,东莞同比涨50%以上,使得三线及以下城市同比涨幅达到最高。

      累计2020 年全年销售情况,全国商品房销售面积累计同比上升2%,销售额累计同比上升11%。分城市来看,一线城市表现最好,四大城市中只有北京销售额同比增长不到10%,其余均达到20%左右。三线及以下城市次之,二线城市最差,表现为非常明显的城市集群分化,长三角、珠三角和福建区域普遍上升,东北全线下降,中西部涨跌不一,其中天津、重庆、西安、武汉、南昌、昆明、乌鲁木齐、呼和浩特、包头等省会或重点城市销售同比下降,兰州、贵阳、西宁、银川等表现为明显的省会上涨而省内其他地级市普跌状态。全国商品房销售面积来看,一线城市和三线及以下城市分别上升15%和8%,二线城市同比下降2%;销售额方面,一线城市、二线城市、三线及以下城市分别上升21%、6%和16%;均价同比上涨5%,一线城市、二线城市、三线及以下城市分别上涨5%、4%和6%。

      各主要城市来看,一线四大城市新房销售面积和销售额均为同比增长,其中上海、深圳、广州销售面积同比增幅在20%左右,广州销售额增幅达到44.4%显示出较大的价格涨幅,北京销售面积和销售额分别增长2.3%和5.4%,是一线四个城市中增幅最小。二线及以下城市表现为明显的城市集群效应,具体的长三角和珠三角一带经济比较发达、融资流入比较多的城市新房销售增长幅度较大,东北全线下降,西部涨跌不一总体表现较差,中部除长三角外平稳。江浙皖一带房地产销售全年普遍同比增长,其中杭州、南京分别为同比下降1%和增长5-7%,月度分布很明显的表现为5-6 月涨幅扩大而7 月开始受调控趋严影响出现同比回落,苏州、合肥、温州、金华、芜湖、南通、扬州、宿迁、马鞍山、淮安、泰州、丽水、衢州、盐城、张家港等市新房销售额同比增幅均超过20%,宁波、江阴、徐州、绍兴、常州、嘉兴、舟山、连云港、宿州增幅也超过10%,我们统计的城市中仅无锡、湖州、常熟、昆山和镇江同比下降;另外福建和广东省总体增长显著,其中厦门、福州新房销售面积和销售增幅均超过60%,泉州、肇庆增幅超过150%,东莞销售面积和销售额同比增长35%和62%,汕头、佛山、惠州、珠海、茂名增长超过10%。相对应的东北和中西部表现较差,其中东北三省省会城市均为同比大幅下降20%左右,其中哈尔滨新房销售面积和销售额分别下降23%和21%,沈阳下降25%和16%,长春下降14%和15%,地级市吉林分别下降25.7%和25.6%,锦州分别下降47.7%和34%,仅鞍山略增6.3%和6.5%,大庆分别增长13.5%和4.5%,大连分别增长51.5%和31.3%,虽然为同比增长但明显价格有下跌;中西部涨跌不一总体下降,我们统计的有数据的城市共100 个,其中同比增长明显的省会有成都、长沙、济南、太原、海口、兰州、贵阳、西宁、银川,郑州、太原基本持平,非省会增长明显的主要集中在山东省、河北环京区域和其他省份零星主要为受益于省会分流溢出效应的区域,包括山东的青岛、潍坊、德州、东营、菏泽、淄博、临沂,济宁,河北的环京区域廊坊、香河、沧州、承德、张家口,以及襄阳、岳阳、南充、大理、三亚、鄂尔多斯、南阳、宿州、黄石、黄冈、咸阳、驻马店。而省会(含直辖市和重点城市)城市中,同比下降的城市有天津、重庆、武汉、西安、南昌、昆明、乌鲁木齐、呼和浩特和包头。

      2、二手房:12 月各主要城市二手房成交面积继续上升,全年来看主要城市中一线和长三角、西安、长沙大增。今年二手房交易量在疫情后迅速反弹,之后多个房价涨幅较大的城市限购升级,市场热度整体有一定下降,不过随着基数的下降和调控政策的消化,11 月以来表现持续强劲。其中12 月北京成交面积环比和同比分别增20%和50%,深圳弱于去年不过环比有一定反弹,杭州环比上升15%、同比大幅增长超过2 倍,南京环比和同比均为略增,青岛、郑州、大连同比略上升。全年来看,主要城市中北京、上海、深圳二手房成交面积分别同比增长19%、27%和29%,杭州、南京大增37%和39.8%,西安、长沙大增50%左右,其中西安新房销售明显下跌而二手房大增可能与区域限购升级针对新房预售证进度和摇号销售有一定抑制效应。成都、苏州下降55.4%和28.5%,东三省省会城市沈阳、长春、哈尔滨均为20%左右,福州、济南、太原、石家庄等中部省会城市下降10%左右3、土地:12 月一线同比回落而二线及以下城市发力,2020 年全年推地面积、成交面积和土地成交额分别同比增长7.9%、13.2%和20.1%,城市排序为一线好于三四线好于二线,成交增幅超过推地表明情绪总体较好,土地市场表现好于房地产市场。以规划建筑面积计,12 月全国300 城土地推出、成交面积分别为21520 万平米和18001 万平米,环比11 月分别大增71%和96.3%,同比2019 年12 月分别增长16.1%和22.8%。价格方面,推地楼面均价环比下降4.8%、同比上涨1.2%,成交楼面均价分别环比下降7.8%、同比下降2.4%,土地成交溢价率明显回落至12%。土地成交额来看,12 月单月环比大增80.9%,同比增长19.6%,受推地价格和土地成交溢价率下降同时带动下增幅弱于成交面积,不过总体仍然比较好。分城市看,一线、二线、三四线城市推地面积和成交面积环比均为上升,具体的推地面积环比增长9.8%、86.9%、67.2%,成交面积环比增长18.3%、174%、72%,土地成交溢价率分别为9%、9%和16%;同比一线城市推地和成交面积分别下降14%和27%,二线城市分别上升10%和15.8%,三四线城市分别上升21.5%和31.6%,年末最后一月一线城市推地和成交明显下降,而二线及以下城市发力较多,而且成交状况仍然好于推地,整体情绪仍比较好。累计来看,2020 年全年推地、成交面积、土地成交额同比分别增长7.9%、13.2%和20.1%,其中一线城市分别增长22.5%、27%和43.2%,二线城市分别增长4.2%、8.3%和9.6%,三四线城市分别增长9.7%、16.2%和29.2%,排序为一线好于三四线好于二线,成交面积增速均超过推地面积表明情绪总体比较好。

      4、资金:1-11 月房地产开发资金共21.5 万亿元,同比增长扩大至8.2%,各类资金单月同比均为正增长,环比有涨有跌,总体呈稳定增长态势。根据国家统计局,1-11 月房地产开发资金共21.5 万亿元,同比增长8.2%,与1-10 月的19.4 万亿元和同比7.4%相比均进一步提升。分项看,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、各项应付款累计分别同比增长5.4%、7.9%、5.3%、10.8%和14.9%,各项应付款增幅较1-11 月有下降,其他各项资金均有上升。单月看,11 月房地产开发资金共2.1 万亿元,环比增长6.3%,同比增长15.7%,其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、各项应付款环比分别下降0.9%、增长19.1%、下降0.73%、增长5.6%和下降3.1%,同比分别增长8.9%、20.1%、14.6%、18.3%和7.3%,房企资金面总体稳定增长。

      债券和非标融资方面,12 月境内债券为负,美元债和信托净增量也不足以弥补使得全月净增为负。2020 年全年来看,三项合计净融资较2019 年下降了四成左右,美元债和信托融资有大幅萎缩。12 月房地产境内债券、美元债、信托发行量分别为226.9 亿元、27.02 亿美元和730.8 亿元,扣除到期后净增量分别为-296.6 亿元、1.12 亿美元和52.9 亿元,合计净增量为-240 亿元左右。6 月以来房地产境内债券净增量除7 月外均为负,先是与债券基准利率上行需求走弱有关,8 月开始融资监管趋严导致净增量持续无法回正;美元债一级发行窗口5 月开启,不过受境内国企违约事件冲击,美元债市场需求整体走弱,波及到房地产行业融资在11 月重新明显回落,加上到期量为全年单月最高,净增量重新为负;年底房地产信托发行有明显提速,净增量回正,不过规模偏弱,另外考虑到信托被动压缩,未来不可期待。累计来看,2020 年全年境内债券、美元债、信托净融资额分别为475 亿元、347.4 亿美元和1877.4 亿元,相比2019 年的-428 亿元、610.4 亿美元和4544.2 亿元,只有境内债券净融资增长了900 亿元左右,其余两个渠道都是大幅收缩;三个渠道合计全年净融资不到5000 亿元,2019 年超过8000 亿元,降幅达四成,主要体现在信托和美元债分别压缩了43%和59%。