房地产11月百强房企销售点评：11月单月同比环比改善 龙头房企分化明显

　　事件：克而瑞公布2020 年11 月百强房企销售额，10 强、50 强、100 强11 月单月分别为4870 亿元、11297 亿元、13561 亿元，同比增速分别为+3.0%、+20.3%、+18.8%，1-11月累计销售额分别为46098 亿元、93573 亿元、113275 亿元，同比增速分别为+5%、+11%、+10.5%。

    　　11 月单月同比环比改善，龙头房企分化明显。克而瑞公布2020 年11 月百强房企销售额，10 强、50 强、100 强11 月单月分别为4870 亿元、11297 亿元、13561 亿元，同比增速分别为+3.0%、+20.3%、+18.8%，环比变动-6.28%、6.12%、5.90%。TOP10 房企分化明显，其中6 家企业实现双位数增长，恒大、保利、中海、新城、华润、龙湖等单月增速分别实现35%、24%、55%、21%、11%、35%的同比增长；碧桂园单月销售同比分别下降7%。TOP10-20 房企招商蛇口、金茂等表现十分亮眼，实现单月60%以上的高速增长。1-11月，10 强、50 强、100 强累计销售额分别为46098 亿元、93573 亿元、113275 亿元，同比增速分别为+5%、+11%、+10.5%，环比1-10 月增速分别变动-0.25、+1.69、+1.51个pct。前20 房企中，除绿地、新城、华夏幸福，其余房企的累计同比增速均为正，其中招商蛇口、金科、金茂等累计增速突破20%。从单月及累计的数据来看，房企销售数据持续向好。

    　　一二线房企持续恢复、三四线增速较上月下滑明显。分结构来看，布局一二线、三四线为主房企单月销售同比增速分为16%、7%，环比增速分别为-1.36%、-9.37%，累计增速分别为1.5%、7%，较1-10 月增速分别提升1.35、0.49 个pct。我们关注的重点房企单月同比增速为13%，环比下降4.25%，累计增速达8%，环比1-10 月上升0.7 个pct，快于十强、但弱于50 强、百强。

    　　单月销售均价提升，权益比例下降。根据克而瑞数据，10 强、30 强、50 强11 月单月销售面积分别为4554.5、7248.2、9058.3 万平，同比增长36.2%、27.19%、34.17%，增速较10 月分别变动31.19、12.36、20.45 个百分点，环比增速分别为-6.55%、-2.67%、4.75%；11 月单月10 强、30 强、50 强销售均价分别为10025.69、11635.99、12320.74 元/平米，同比增速-18.01%、-9.81%、-46.38%，较10 月增速分别变动-21.11、-12.86、-52.06个百分点，环比增速分别为-19.37%、-13.25%、-11.14%，11 月销售量升价缩。TOP10公司11 月销售均价13100.1 元/平，同比增速为-1.43%，TOP10 中4 家公司单月销售均价同比上升。11 月，碧桂园销售均价4643 元/平，同比减少4356 元/平；中国恒大销售均价8969 元/平，同比减少1621 元/平；万科销售均价14259 元/平，同比减少1275 元/平，融创中国销售均价13791 元/平，同比减少803 元/平；保利销售均价11339 元/平，同比减少3779 元/平；龙湖集团销售均价17005 元/平，同比减少530 元/平；新城控股销售均价10598元/平，同比减少57 元/平。权益比例看，10 强、30 强、50 强11 月权益比例分别为76.88%、69.84%、70.71%，同比分别变动0.04、-0.26、0.84 个百分点，较10 月权益比例变动0.54、-4.20、-1.12 个百分点。

    　　可跟踪企业加权平均完成率为91.44%、万科等完成率靠前：以1-11 月累计完成情况看，根据披露销售目标的房企计算，有披露销售目标房企1-11 月份实现累计销售额71994 亿元，11 月累计完成90.20%， 2020 年有披露销售目标房企2019 年总销售72547 亿元，2019年11 月累计销售65437 亿元，完成率90.20%，目前目标房企平均完成率略高于去年同期。

    　　分企业表现看，恒大（105%）、金茂（100%）、招商蛇口（98%）、碧桂园（96%）、保利（96%）、华润（94%）、阳光城（94%）、龙湖（93%）完成度较为靠前；其中，绿城中国完成度低于70%。

    　　投资建议：行业趋势有望由融资驱动规模增长转向至经营驱动质量增长，加之“因城施策”常态化，政策博弈的贝塔机会或逐步减少，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。可关注：资产负债表雄厚的企业，这类企业具备一定的加杠杆空间且在融资收紧下有望持续享受融资端的溢价；权益比例较高的房企，具备权益比例调整区间以撬动空间；合作模式有特色及其优势的房企。短期重点推荐：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股等；持续建议关注：1）优质地产：万科A、金地集团、保利、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）商业及reits：南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。

    　　风险提示：房屋价格大幅下滑，房屋去化不及预期，疫情二次反弹