一篇报告看懂一家房企系列(12)-荣盛发展深度报告:持续重仓京津冀 拿地强度回升

类别:债券 机构:安信证券股份有限公司 研究员:池光胜 日期:2020-12-01

  公司总览。1)历史沿革。荣盛发展1996 年成立于廊坊,2007 年在深交所上市;2010 年开始全国化布局,2019 年销售金额1153.6 亿元,排名前30。2)公司治理。公司实际控制人为耿建明先生,截至2020 年9月30 日合计控制公司59.96%股权。管理架构上,公司采用“集团+区域+城市”三级组织架构。3)业务概览。公司以房地产销售为核心主业,2020H1 房地产销售、产业园、物业管理、酒店经营各占营业收入的86.6%、7.8%、2.4%、0.8%。

      历史报表视角下的信用资质分析。1)资产可持续上,①存货方面,截至2020H1 公司存量土储总建筑面积4036.0 万方,主要分布三四线城市,占比71.5%;聚焦京津冀、长三角、山东半岛,建面占比分别为39.0%、15.8%、10.9%;在建项目开工到竣工时间间隔平均为3.7 年,低于样本房企中位数;公司2018-2019 年拿地强度不高,分别为17.2%、26.2%;2020H1 拿地强度回升,相比2019 年上升17 个百分点至43.2%。

      2020H1 公司土储倍数为4.6 倍。②固定资产和投资性房地产方面,公司自持物业较少,截至2020H1 公司(投资性房地产+固定资产)/总资产为2.7%,主要自持项目共22 个。2)广义负债可持续性上,①债务结构方面,2020H1 公司有息负债中银行贷款、非标、境内债、海外债占比分别为54.9%、31.7%、8.4%和5.0%;公司有息负债抵质押率、短期有息负债占比高于TOP50 房企中位数水平。②偿债能力方面,2020H1公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为0.75 倍、93.7%、75.1%。③表外不确定性方面,公司少数股东权益占比、长期股权投资占比、其他应收/应付款占比等指标低于TOP50 房企中位。

      未来经营视角下的信用资质变化。1)资产可持续上,①拿地方面,公司1-10 月新增土储建面最多的5 个城市依次是沧州、廊坊、聊城、石家庄和永州;今年拿地能级有所下降,拿地仍集中于京津冀,在山东半岛地区布局力度有所加大。1-10 月,公司拿地强度为30.2%,较2019 年小幅上升4.0 个百分点,低于监管部门40%观察指标。②资产出售方面,2020 年以来公司未出售重大资产。③销售方面,10 月累计销售金额同比增长10.2%,前10 月完成全年销售目标的70.1%。2)广义负债可持续上,2020 年以来公司公开市场融资相对顺畅,积极发行海外债、ABS、中票和短融,1-10 月累计获得净融资3.4 亿元。其中海外债发债利率上行、久期缩短;境内债发债利率下行、久期基本持平;3)公司治理可持续:①高管变动方面,2020 年7 月31 日,王远志先生因个人原因退任公司副总裁。。②多元化方面,公司2016 年以来开启地产、健康、金融多元化布局,物业板块和产业园板块相对成熟,2019 年各实现营业收入11.6、33.8 亿元。

      风险提示:数据统计偏差,房地产调控超预期等。