房企信用分析系列：债务分析 房企债务粉饰怎么看？

房企债务粉饰的手段按是否在资产负债表上有体现分为表内和表外两类。

    表内主要包括：将有息债务放入少数股东权益，形成永续债等权益性科目，将有息负债放入应付账款及票据、其他应付款等非典型有息负债科目；表外主要是通过将项目放入合联营企业，规避并表规模，进而减少表内有息负债。

    按照债务处理方式可以分为三类：无息处理、形成股权、出表形成表外负债，其中表外负债主要通过合联营公司形成，理论上合联营公司同样可能涉及有息债务无息化、明股实债等债务粉饰，但考虑到实际可操作性和经济性，我们主要关注合联营公司股权结构中的明股实债和公司举债形成的有息负债。

    通过整理对比各家房企的财务指标来看，国企属性的房企少数股东权益占比普遍较高，而对外担保等指标较低；而民营房企表现差异较大，少量民营房企债务粉饰较少，部分民营房企债务粉饰的观察指标均较高，需要关注。

    债务粉饰较多、还原难度较大的企业，可以适当调低其在房地产企业中的信用排序，但在综合考虑表内外资产质量、收益要求的情况下，仍可酌情考虑。