2020年1-9月国家统计局房地产数据点评：Q4楼市或结构性降温 房地产投资存下行压力

Q3 购房需求集中释放，边际动能已然趋弱，Q4 楼市或结构性降温2020Q3 购房需求集中释放，全国商品房销售面积、销售金额分别同比+9.9%、+19.5%，销售额单季增速创2017Q2 以来新高。但边际层面来看，9月销售增长动能已然趋弱：1）全国新房销售面积、销售金额单月增速高位环比-6.4pc、-11.1pc；2）除一线供给驱动成交面积继续高增外，二线成交面积单月同比转负至-3.4%（-8.2pc），三四线成交面积单月增速亦环比-8.2pc 至+2.9%；3）重点18 城二手房成交量环比-13%（贝壳研究院数据）。

    展望四季度，考虑到：1）按揭增长受限，10 月全国平均房贷利率止降；2）热点城市陆续加码调控，涨价预期逐步抚平；3）Q3 需求集中释放后自然回落；预计Q4 楼市将呈现结构性降温的态势，虽有供给提升以及基数回落的支撑，新房整体成交增速仍将趋于平缓，高库存及弱三四线地区去化压力抬升。

    融资收紧影响持续发酵，9 月土地成交继续走弱，成本逐步进入合理区间2020Q3 全国土地购置面积同比-5%（环比-14.2pc）。9 月全国土地购置面积同比-4.8%，成交价款同比+23%，百城成交建面、成交金额同比转负至-9.2%、-5.5%。货币基调回归常态化，叠加行业融资收紧，开发商财务指标存在优化压力，拿地意愿普遍趋于谨慎，经营重心偏向抢收回款。展望四季度，预计融资新政对于土地投资的抑制作用将持续发酵，土地市场热度继续回落，成本逐步进入合理区间，财务指标稳健的龙头房企或迎来补地窗口期。

    9 月新开工同比转负，竣工降幅扩大，后续房地产投资两大支柱存下行压力行业新开工单月增速由7 月高点的+11.3%快速回落至9 月的-1.9%，主要系：1）融资新政后短期调整资金使用节奏；2）疫情导致Q1 土地成交偏弱；3）行业施工产能短期存在饱和边界。

    9 月竣工面积同比-17.7%，环比-7.8pc。我们此前已提示，气候以及融资收紧可能会造成拖累，全年竣工斜率还需要观察Q4 表现（历史占比接近50%）。

    9 月房地产投资同比+12%，增速继续小幅提升主要来自于施工单价高增下建筑工程投资增速维持高位（+14.3%）、以及土地购置费增速有所反弹（+10.1%）。展望后续，融资调控的影响已开始在土地成交、新开工、施工层面显现，房地产投资的两大支柱施工单价和土地购置费增速均存在下行压力。

    9 月行业到位资金增速高位回落，后续下行压力较明显2020Q3 行业到位资金同比+16.3%，为2016Q3 以来新高，主要系销售回款兑现（单季同比>20%）。9 月到位资金增速高位回落3.8pc 至+14.5%，边际下行趋势较明显。其中国内贷款、自筹资金单月增速反弹，但更似短期现象；定金及预收款、按揭贷款单月增速高位环比-21.9pc、-7.3pc，后续仍将随销售继续放缓。

    投资建议

    房地产金融监管增强，稳健龙头受影响有限，相对融资优势将持续凸显，有望输出资本盈利模式升级，行业集中度提升的逻辑进一步强化。四季度主流房企推盘规模提升，供给驱动销售弹性复苏。目前AH 房地产板块相对估值优势明显，长线资金陆续增配，建议关注土储充足、财务表现稳健、具备较强内生增长动能的龙头房企，如A 股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团，H 股的华润置地、融创中国、中国金茂。

    风险分析：海外疫情对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性；行业将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。