龙头房企月报：楼市冷暖 市场热寒

　　本报告导读：

    　　本月龙头企业销售有下行拐点的态势，预计在当前政策下，金融短周期带来的调整将伴随4 季度，和2017 年以来的3 轮金融超短周期类似，预计市场将出现反向表现。

    　　摘要：

    　　倒v拐点已现 ，量价均偏弱。1）本月销售面积增速17.5%、销售额增速16.8%，分别下滑3.3 和5.6 个百分点，倒V 拐点如期来临；2）除绿地前期销售表现较差本月发力外，多数房企销售增速明显下滑；3）本月销售均价也继续下行，反映房企降价促销的压力。从量价关系综合对比看，需求疲弱已经非常明显，我们认为下半年政策重新收紧以及市场对新周期预期（房价地价的再一轮上涨）的落空是主因。

    四季度房企仍有较大推盘压力，去化率和销售均价面临考验。1）三道红线压力下，降土储降杠杆是房企的迫切任务；2）已公布销售目标的房企前9 个月目标完成率70.8%，低于2019 年前9 个月的销售占比，完成年度目标压力较大。我们认为四季度房企有动力加大推盘力度，但需求相对偏弱的情况下，竞争将更为激烈，销售均价和去化率大概率出现下滑。

    三道红线政策出台后，土地市场并未出现骤然降温，平稳将成为常态。近期市场担忧三道红线会让土地市场降至冰点，但从数据上看，龙头房企仍保持较大规模的拿地量，而土地溢价率稳步回落。我们维持上期月报中阐述的土地市场走向平稳的观点，1）2020 年龙头房企主动平滑上下半年周期，上半年并未过热，下半年也没有骤冷，万科、保利、龙湖等近期均有拿地发力的迹象。2）房企拿地总体较为理性，在长三角较热的情况下，近两个月多在中西部和珠三角寻找机会。

    融资成本触底，融资规模维持高位。1）行业信用利差本月触底反弹，我们认为在货币政策总体平稳且对房企融资监管趋严的情况下，信用利差已达到低位；2）从量上看，境内融资仍维持在较高水平，境外融资下滑，反映政策引导房企平稳降杠杆。

    四季度政策微调可期，布局正当时。销售增速拐点三季度末如期到来，其反映是疫情后需求复苏已经走向尾声。供给端政策持续发力下，房企走向去杠杆，行业竞争趋于良性，考虑到政策目的实际是降低行业系统性风险而非暴露风险，而四季度加速推盘让供需关系短期大幅逆转，我们认为需求端政策有望微调，支持房企平稳去库存，板块布局正当时。我们推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，推荐物业公司中海物业，受益宝龙商业、新大正、招商积余。

    风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。