房地产土地周报：部分城市限购持续升级 土地市场热度逐渐改善

　　土地供应（2020.9.14-2020.9.20）：百城土地供应建筑面积累计同比上升11.56%本周合计供应150 宗地块；其中住宅用地69 宗，商服用地17 宗，工业用地57 宗，其他用地7 宗。

    　　本周100 城土地供应建筑面积合计1477.98 万平方米,环比下降33.07%,同比下降47.67%，累计同比上升11.56%，较前一周下降1.76 个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为210.74、791.53、475.71 万平方米，环比增速分别为30.97%、-11.52%、-58.73%；同比增速分别为25.09%、-34.41%、-67.17%；累计同比增速分别为51.28%、7.84%、10.76%；较前一周变动-0.9、-1.21、-2.34 个百分点。本周100 城土地挂牌均价4083 元/平方米,环比上升69.91%,同比上升46.19%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为6436、4677、1412 元/平方米，环比增速分别为104.71%、58.65%、-24.57%；同比增速分别为-39.95%、49.57%、-19.13%。

    　　土地成交（2020.9.14-2020.9.20）：百城土地成交规划建筑面积累计同比上升10.23%本周合计成交146 宗地块；其中住宅用地30 宗，商服用地30 宗，工业用地52 宗，其他用地14 宗。

    　　本周100 城土地成交规划建筑面积1177.98 万平方米,环比下降35.82%,同比下降63.94%，累计同比上升10.23%，较前一周下降2.94 个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为74.05、442.55、661.38 万平方米，环比增速分别为-55.82%、-28.28%、-37.06%；同比增速分别为-21.84%、-73.29%、-56.36%；累计同比增速分别为29.05%、6.11%、11.68%；较前一周变动-0.95、-3.58、-2.54 个百分点。本周100 城土地成交均价3277 元/平方米,环比上升23.66%,同比上升29.89%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为8784、3828、2292元/平方米，环比增速分别为47.75%、33.47%、14.77%；同比增速分别为-7.75%、9.65%、122.96%。

    　　投资建议：

    　　房地产行业热度持续提升。国家统计局公布8 月份房地产开发景气指数为100.33，比7 月份高0.24点。本周，我们跟踪的36 大城市一手房成交环比上升10.18%，同比下降1.83%，累计同比下降13.41%，较上周增加0.68pct。其中一线、二线、三线城市一手房成交增速分别为20.93%、2.85%13.86%。11 个城市二手房成交环比下降3.76%，同比下降0.41%，累计同比上升2.81%，较上周增加1.07pct。新房成交环比继续改善，我们认为在房企推货量提升的驱使下，金九银十或延续。

    　　货币和财政方面，中国人民银行公布9 月21 日贷款市场报价利率（LPR）为1 年期3.85%，5 年起以上LPR 为4.65%。至此，截止9 月，LPR 报价已连续5 个月保持不变。财政方面，本周全球财富管理论坛上海峰会上，财政部部长助理表示，财政收入8 月份增长5.3%。另外，自改革开放以来赤字率首次超过3.0%，逆周期的调节力度加大，明确释放更加积极有为，有效提振市场信心。政府扩大投资规模，重点投向基建项目。截至8 月底，新增专项债累计发行2.92 万亿，完成了82%的额度，其中78%资金已落实到了基础设施和公共服务领域的重大项目，形成了拉动经济的工作量。货币政策和财政政策将更加注重“精准导向”，防范房企杠杆及投机风险，预计偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

    　　限购政策继续升级，部分城市提高首付比例。9 月23 日东莞市住房公积金管理委员会发布《关于调整部分住房公积金贷款和提取规定的通知》一是调整最高贷款额度，首套房最高贷款额度由120 万元调整为90 万元，二套房最高贷款额度由80 万元调整为50 万元；二是增加购买外事二手房申请提取的条件，购买外市二手房应办出不动产权证满6 个月方可申请提取。同日，长春市人民政府发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任，进一步加强房地产市场调控的通知》，购买首套商品住房贷款最低首付比例不得低于30%，购买二套商品住房最低首付比例不得低于40%。不予发放第三套及以上商品住房贷款。除了住房信贷政策，还提到了继续实施商品住房价格指导，首次申报商品房预售许可项目不得高于同类地段商品住房价格，非首次申报商品房预售许可项目不得高于首次申报的商品住房价格。我们认为，供应端将持续以整顿和规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。

    　　行业趋势有望由融资驱动规模增长转向至经营驱动质量增长，加之“因城施策”常态化，政策博弈的贝塔机会或逐步减少，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。可关注：资产负债表雄厚的企业，这类企业具备一定的加杠杆空间且在融资收紧下有望持续享受融资端的溢价；权益比例较高的房企，具备权益比例调整区间以撬动空间；合作模式有特色及其优势的房企。短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股等；持续建议关注：1）优质地产：万科A、金地集团、保利、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）商业及reits：南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。