房地产行业第39周周报：行业环境促进供给侧改革

　　本周政策情况：中央清理特色小镇，长春收紧限贷。发改委要求不得将行政建制镇和传统产业园区命名为特色小镇。中办、国办提出“十四五”

    　　各省提高土地出让收入用于农业农村比例，“十四五”期末省级层面该比例要达到50%，同时严禁以已有明确用途的土地出让收入作为偿债资金来源发行地方政府专项债券。地方层面，长春市限贷限价收紧，首套房商贷最低首付比例调整为30%（原20%），二套房40%（原30%）。

    　　本周基本面情况：推盘放量去化周期上行，土地出让金周环比连降。9月前24 天，50 城新房成交面积同比增长4.8%，涨幅较8 月有所收窄，13 城推盘面积同比增长65%，房企维持较大的推盘力度，为国庆销售储备资源，受去化速度影响本周批售比及去化周期均略有上行。土地市场方面，百城土地成交金额连续四周同环比均下降，房企投资态度有待进一步观察，成交溢价率则维持相对稳定。

    　　重点公司跟踪：单周融资规模仍处较低水平，融资成本维持稳定。本周房企境内信用债发行规模30 亿元，海外债融资7 亿美元，房企计划融资规模53 亿元，监管部门批复规模43 亿元，当前发行规模及计划融资有所下降，融资成本仍处相对稳定水平。

    　　行业环境促进供给侧改革。重点50 个城市周成交面积同比转负，单周转负的主要为此前表现比较好的长三角、珠三角城市，供给集中入市库存快速抬升（近四周库存提升幅度高于16、17、19 年同期），单周批售比上升至2.0，市场去化放缓。影响需求端的行业环境以及购房成本没有明显恶化的情况下，9 月下旬基本面边际下行或与供给端企业加大铺货和促销保障回款等有关。但整体而言，在三稳基调以及低库存背景下，下行风险相对可控。房地产行业资源（土地+资金）由政府提供，企业将资源转化为供给，从而满足居民置业需求。在当前以“稳”为主的行业背景下，资源总量要与置业需求匹配，但企业作为中间环节资源利用效率上存在差异，对高财务杠杆房企进行供给侧改革，本质上是降低系统性风险，最终促进行业平稳健康发展。当前动态PE 估值仍在底部，暗含的悲观预期足够充分，企业价值和能力的差距上未被市场充分发掘，龙头公司PB-ROE 非常具备吸引力。推荐具备管理红利的龙头企业，一线A 股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口，二线A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：南山控股、中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。

    　　风险提示。政策调控力度加大；按揭贷利率上行；库存抬升快于预期。