地产行业月报：楼市韧性依旧 房企拿地分化

本月观点：8月50城新房月日均成交同比增速较7月提升17.2个百分点至25.5%，楼市韧性持续超出市场预期。尽管热点城市调控延续，但统计的30家主流房企1-8月销售目标完成率58%，在完成全年目标假设下，9-12月合计销售额同比增速将达19.8%，销售表现依旧值得期待；同时市场波动加大背景下，地产低估值、高股息率、低持仓的避险优势凸显。建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。

    政策&资金：热点城市调控延续，行业融资监管趋严。热点城市密集调控后，8月政策出台频率有所降低，单月涉房类政策（含中央及地方）共33项，环比降27%；但偏紧类政策占比39%，处较高水平，调控仍在持续。8月以来政策端较大变化在于房地产金融监管趋严，中央维稳楼市、遏制房地产金融化及泡沫化态度坚决，行业融资环境料难现上半年宽松。8月房企境内债、境外债、信托发行508亿元、72亿美元、839亿元，环比降7.9%、2%、升24.1%，新发债券利率多数较前次上行。

    楼市：销售持续升温，后续趋于稳定。8月50城新房月日均成交同比增25.5%，增速较7月提升17.2个百分点。后续供应放量将对销售形成支撑，但随着基数抬升、热点城市调控相继收紧，预计单月增速缓慢回落、稳中趋降。8月百城住宅平均价格环比升0.5%，涨幅环比扩大0.06个百分点，调控收紧下预计房价以稳为主。

    地市：热度趋缓，后续以稳为主。8月百城土地成交8836万平米、3078元/平米，环比降31.1%、10%，量价齐跌；成交溢价率15.1%，连续两月回落。土地市场热度降低，或反映融资收紧预期下开发商拿地态度趋于谨慎。后续销售放缓、融资边际收紧下地市料趋于稳定。8月一二线土地成交建面占比56%，环比升8个百分点。

    房企：拿地分化，销售表现仍值得期待。8月50强房企拿地销售面积比72%，环比降18.3个百分点；其中千亿内房企（TOP31-50）力度明显降低（降96.5pct），前十则相对活跃（升4.4pct），同时国企表现积极，环比升14.2pct。30家主流房企1-8月销售额同比增9.3%，目标完成率58%，接近2019年同期（60%），考虑全年目标，9-12月增速需不低于19.8%，后续表现仍值得期待。

    板块表现：8月申万地产板块上涨1.63%，跑输沪深300。截至9月18日，地产板块PE（TTM）9.97倍，估值处近五年31%分位。

    风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。