长沙-南京-武汉楼市调研:市场供需两旺 因城施策持续贯彻

类别:行业 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:张宇/王璞 日期:2020-08-09

  行业近况

      近期我们调研了长沙、南京、武汉重点片区典型住宅项目和购物中心。

      评论

      楼市整体热度延续,刚需、刚改支撑强劲。我们调研的城市市场在疫情过后均实现了较快反弹,到访量、成交量等指标已基本恢复至疫情前水平;其中长沙和南京受近期调控政策影响市场有所降温,成交量较去年同期小幅下降,武汉成交量环比延续增长态势,同比跌幅持续收窄。三个城市案场人员均反馈市场需求一直较为稳健,今年销售面积可能同比下降但不会大幅偏离往年中枢水平。我们调研的三个城市经济向好、产业发达,且均配套人才购房政策,人口吸附力强,购房需求支撑强劲,核心板块平均首日开盘去化率70%~80%,少数热门项目开盘即售罄,摇号中签率低于10%。购房客群以自住型需求为主,投资客平均占比10%~20%;面积段在90~140 平方米的户型销售情况较好,大户型普遍去化较差,分销佣金率在4%左右(小户型佣金率1%~2%)。

      下半年供应端将放量,去化率料边际下行。受疫情影响房企上半年推盘较少,多数项目将集中在下半年取证入市,库存水平出现短期上行。当前长沙库存去化月数约9 个月,去年同期6~7 个月;武汉库存11~13 个月,去年同期仅5 个月。供应放量将使房企短期竞争压力上升,我们判断项目去化率将边际下行但风险有限,同时房价大幅上涨的可能性较低。

      政策遵循房住不炒,因城施策持续贯彻。我们调研的城市上半年土地市场均呈升温态势,宅地楼面价年初至今上涨约10%,溢价率维持在20%以内,流拍率较低。

      具体政策方面,长沙严格执行地价和房价“双限”,竞拍熔断、摇号拿地普遍;南京7 月出台双限土拍新政为土地市场降温;武汉则通过降低竞买保证金和土地款延期支付进行供给端纾困。到访项目新备案价格同比增长5%左右,但我们判断继续涨价空间不大,限价政策整体保持严格,多数板块存在一二手房价格倒挂现象。房企利润率普遍承压,案场人员反馈长沙土拍限价后新项目平均净利润率5%~7%,部分高地价项目可能亏损。

      银行放款速度快,房贷利率局部下行。我们调研的城市按揭额度充裕,商业贷款一周内、公积金一个月内能够实现放款,速度较快。按揭政策无明显变化,首套房平均首付比例三成至五成,二套房五成至八成,均为认房且认贷。年初至今房贷利率整体平稳,个别银行有所松动,LPR 加点数小幅下降。

      疫情对商场影响整体可控。我们调研了长沙松雅湖吾悦广场、武汉保利广场和南京龙湾天街三个购物中心,其中长沙项目客流量较疫情前增长,武汉项目销售额与客流量恢复80%。疫情致商场出租率下降5~10 个百分点,租金减免1~3 个月,租金收益率亦有下行。长沙、南京项目反馈受疫情影响有限,武汉项目受影响较大(详细内容请参考正文)。

      估值与建议

      考虑到下半年行业基本面整体平稳,龙头公司销售韧性强、盈利确定性高,8 月中报期的正向沟通也将有助于提振投资者预期及情绪,同时板块经过7 月中旬以来的回调,估值具备相对优势,我们重申对A/H 地产板块的看多观点,A 股推荐阳光城、金科、中南、保利、万科、金地,H 股推荐融创、华润、中海、越秀、宏洋、美的置业。此外,我们认为物业管理板块长期维度发展空间广阔,中期维度增长强劲且确定性高,短期扎实的中期业绩和优质新股的不断上市将进一步催化股价表现,首推碧桂园服务、绿城服务,其次推荐永升生活服务、雅生活。

      风险

      房地产调控政策超预期收紧;海内外疫情进一步升级;房企竣工及结转进度不及预期,拖累业绩表现