房地产行业跟踪专题报告之一：还有哪些城市的政策压力可能较大？

跟踪房价的稳定指标有哪些？

    房价数据的两个主流来源为国家统计局和中指院。国家统计局定期发布70 个大中城市新建商品住宅价格指数和二手住宅价格指数，发布日期为次月15-18 日。中指院定期发布百城住宅价格指数和百城二手住宅价格指数，发布日期为次月月初，其中百城二手住宅价格指数于2020 年7 月起开始发布。由于这两个渠道存在住宅业态、样本城市（样本城市中有54 个城市重合）、城市统计范围、调查方法等多方面差异，导致数据可能存在一定差异，但整体趋势较为一致。此外，Wind 经济数据库还包含百城二手住宅挂牌均价、40 个大中城市二手房指数等房价跟踪数据。

    哪些城市房价上涨相对较快？

    由于近年来部分城市存在新房限价政策，而二手房价格变动相对更市场化，因此二手房价格更能反映市场真实情况。本文主要观测70 个大中城市二手住宅价格指数变化情况，同时以百城二手住宅挂牌均价、70 个大中城市新建商品住宅价格指数、百城住宅价格指数的变化情况作为参考和补充。此外，地价和房价息息相关，稳地价也是政策的主要目的之一，所以还需关注上半年土地市场热度过高、宅地溢价率过高的城市。综合来看，上半年房价上涨较快或宅地溢价率较高的城市有：深圳、成都、唐山、沈阳、银川、西宁、无锡、北京、宁波、徐州、杭州、南京、锦州、连云港、东莞、温州、绍兴、上海、合肥、蚌埠、南宁、太原、南昌、厦门。

    还有哪些城市的政策压力可能较大？

    7 月份以来，杭州、东莞、郑州、深圳、长春、南京、福州等城市先后出台房地产调控政策。本轮调控政策主要有限购政策升级、限贷政策细化、刚需倾斜力度加大、限价有所加强等特点。此外，部分城市如宁波、东莞等，调控政策短期内不断加码升级，表明此轮调控精细化程度高、政策定力强。

    7 月24 日北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10 个城市人民政府负责同志参加房地产工作座谈会，其中，长沙房地产调控效果相对较好、政策压力不大，而深圳、南京、杭州、宁波近期均已推出调控政策，需重点关注尚未出政策的城市，尤其是房价上涨压力相对较大的成都、沈阳等城市。除此之外，还应重点关注其他上半年房价上涨较快或土地市场热度较高的城市，除东莞近期推出调控政策外，唐山、银川、西宁、无锡、徐州、锦州、连云港、温州、绍兴、合肥、蚌埠、南宁、太原、南昌、厦门等城市面临的潜在调控压力可能较大。另外，也需关注已推出调控政策的城市继续细化升级的可能性。

    风险提示

    1. 行业供给端收敛速度可能低于预期；

    2. 警惕土地市场溢价率过快上行。