房地产行业报告:深圳楼市新政影响专家会议纪要

类别:行业 机构:华菁证券有限公司 研究员:周雅婷 日期:2020-07-28

  30%-40%的人群被影响购房资格,“3 年落户及社保”要求影响最大

      嘉宾预计下半年二手成交量较当前至少下滑20%~30%,但新房受政策影响较小

      调控政策出台的原因在于部分热点项目引起市场注意以及投资客比例的增加

      我们参加了由华兴资本举办的深圳楼市新政影响会议,会议邀请了深圳市当地排名前三中介代理商的营销总监为大家对深圳楼市新政的要点进行了解读,会议要点如下:

      新政涉及购买资格、信贷政策、税费政策以及豪宅标准的调整。此次深圳楼市新规的主要变化包括:1)深户购房新增3 年落户及社保的年限要求; 2)房屋套数追溯至离婚前3年内;3)普通住宅标准新增总价“750 万以下”的定义;4)无房有贷或已有1 套住房的,购买非普通住宅首付比例上调10%;5)住房转让增值税征免年由2 年限调整为5年。

      30%-40%的人群被影响购房资格,3 年落户及社保要求影响最大。从嘉宾所在机构的客户情况看,30%~40%的人群受到新政影响。其中1)三年落户及社保要求的影响最大,之前外地投资客来深圳直接落户购房的需求都被限制在外。嘉宾判断原先热点区域(例如南山、宝安、光明)落户三年内购房人群中刚需和投资客比例为1:1,非热点区域刚需占比更高一些。深圳市90 后刚需购房比例较高,买房意愿旺盛,很多科技创新类从业者一般家庭背景好,自身收入高,且企业乐于提供购房支持;投资客因为刚需的旺盛需求也会跟进;2)豪宅的标准以及非普通住宅首付比例的提高会增加部分人群的支付压力,有一定影响。3)离婚追溯3 年的影响较小,目前所有机构之间已联网,且离婚后由原先的家庭可购买两套变为单人可购买一套,并不能很明确的增加一个购房资质。

      嘉宾预计下半年二手成交量较当前水平至少下滑20%~30%,新房成交量受政策影响较小。根据嘉宾所在中介机构的观测,当前深圳市平均带看量较政策出台前下滑50%,较差的区域下滑超过80%,较好的区域下滑30%~40%。这一方面是受715 政策影响,另一方面,今年深圳市学位的申请因疫情影响延期到6 月,因此7 月学区房购置自然到了淡季。

      嘉宾预期楼市会在政策消化期后逐渐恢复,特别地,年底到来年年初进入学区房市场进入旺季,将提升二手房需求。整体而言嘉宾预计下半年深圳市二手房成交水平较当前月均7000 余套的水平至少下滑20%~30%。新房方面,嘉宾预计市场受影响较小,尤其是热点区域的刚需盘,因新房市场有许多大型企业的年轻人参与,需求量充分,深圳市对于年轻群体地落户条件宽松,这部分人当中有很多人落户已满三年。从政策出台之后两个新开盘的项目看,去化率水平良好,其中一个项目开盘售罄。嘉宾认为豪宅市场受影响可能较大,一方面改善型需求人群放缓置业需求,另一方面一些投资人群名额受到限制,嘉宾观测到新政后豪宅到访量下滑80%多,其需求目前转移到了地段好的商住公寓。

      嘉宾认为调控政策出台的原因在于部分热点项目引起市场注意以及投资客比例的增加,深圳上半年行情起源于罗湖区学区房市场以及刚需市场的火热。上半年深圳市的成交不比2015 年历史水平,但热点区域的项目成交去化过于火热,平均约20 个人抢一套房,甚至部分几百人抢一套房,触及到政府底线。同时,嘉宾预计这些项目中70%的比例是外地投资客或者离异人群来购房。嘉宾认为深圳市此前行情一方面是由于在此前二胎政策的影响下今年入学人群较多,罗湖区等教育资源良好的区域二手市场去年末开始成交表现良好,带动市场整体成交;同时刚需市场表现一直较好,上半年许多项目均开盘售罄。上周末东莞也有调控政策出台,东莞的政策触发点在成交量爆发,在深圳政策出台后的10 天里,东莞、广州南沙、中山、惠州等直通深圳的其他大湾区区域成交量有明显增长。

      风险提示: 行业政策持续收紧