房地产行业：深圳出台新政降温 因城施策方针下调控总趋势不改

　　事件

    　　深圳发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及调整购房年限，调整信贷政策、税费政策，调整普通住宅标准等。

    　　核心观点

    　　户籍居民增加社保年限要求，刚需和投资需求受抑制。新政规定深圳户口居民需落户满3 年，且购房之日前连续缴纳36 个月及以上个人所得税或社会保险才可购房，此前对户籍居民购房没有限制；此外夫妻离异的，任何一方自离异之日起3 年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，限制了家庭购房的数量。由于此前户籍居民购房没有限制，在新政实施后预计短期需求会明显回落。

    　　信贷政策和税费政策调整，交易成本明显增加。新政在原有普通住宅标准的基础上增加了总价限制，同时，也增加了非普通住宅的首付比例，降低了大面积高总价产品加杠杆的空间。同时将个人住房增值税免征年限由2 年调整至5 年，也会大幅度增加二手房的交易税费，对于高端市场和二手房交易都会将产生较大影响。

    　　短期市场降温不可避免，但或带动周边城市市场发展。和其他一线城市政策相比，深圳依然相对宽松，其他城市进一步收紧的概率不大。目前核心城市及周边都市圈对于人口的吸引力依然较强，从此前北京、上海政策收紧的结果看，核心城市政策收紧常常能够分流需求，带动环京、环沪城市房地产市场，在国家大力推进都市圈战略的大背景下，深圳市场收紧也可能会带动周边低能级城市的发展。

    　　投资建议与投资标的

    　　深圳715 新政提高了户籍居民购房门槛，增加了交易难度和交易成本，短期市场的降温不可避免，表明地方“因城施策”并不能脱离“房住不炒”的大框架。但是深圳市场自有其特殊性，其他城市跟风加码的概率不大，对于其他都市圈的影响也较为有限，深圳新政不会改变行业中长期稳定向好的基本面。从历史来看，核心城市政策收紧往往会带动周边城市市场的发展，中长期深圳新政或带来区域结构性的投资机会。标的上聚焦布局广泛、融资端具有优势的龙头公司，推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、金地集团(600383，买入) ；业绩具有弹性、公司治理优秀的潜力公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、中南建设(000961，买入)。同时我们仍看好物管龙头全年的超额收益，推荐永升生活服务(01995，买入) 、碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)。

    　　风险提示

    　　销售大幅低于预期。

    　　政策调控严厉程度超预期。

    　　融资环境存在不确定性。