招商积余(001914)：物管业务拓展积极 非住宅领域持续进击

　　事件：公司发布2020 年半年报业绩预告，实现归母净利润1.6-1.9 亿元，yoy88.66%-124.04%，实现每股EPS0.1509-0.1792 元/股。

    　　点评：

    　　上半年公司物管业务归母净利实现三成以上增速略超预期，资管业务逐渐恢复。

    　　2020 年H1 公司实现归母净利润1.6-1.9 亿元，其中Q1 实现归母净利润5937.7 万元，二季度实现1-1.3 亿，其中主要来自于物管并表及业务的稳定增长，同时资产管理服务在二季度得以恢复明显。1）2019 年H1 中航物业及招商物业分别实现归母净利润1.03 亿、0.82 亿，合计约1.85 亿元，2020 年H1 公司物管归母净利润为2.43-2.63 亿元，yoy31.3-42.1%之间，物管业务盈利实现快速增长。由于受到疫情的影响，公司资产管理业务上半年的归母净利润比去年同期减少了约0.6-0.8 亿元，但经营正逐步恢复。

    　　上半年公建业务拓展积极，专业服务随之增长，有望带动收入、毛利率齐升。2019年末公司在管面积1.53 亿平，比2018 年新增3045 万方，总在管中来自招商体系为6244 万平，占比41%，按来源分，来自招商物业、中航物业的在管面积分别为8537、6729 万方，按业态分，在管住宅、非住宅各占50%。1）外拓方面，上半年公司外拓多处政府、医院、城市服务项目，包括三亚崖州湾科技城（秩序维护、内勤物业服务项目覆盖面积约69.3 平方公里）、青岛即墨区创新核心区（规划面积约28 平方公里，其中，核心区规划面积14 平方公里），此外公司在政府物业、物流园区、医院物业、企业总部物业等方面均有明显进展。

    　　2）专业服务方面，盈利能力较为可观，有望成为业绩增长新动能。公司专业服务除了针对客户的资产管理、团购集采和对开发商的案场服务咨询等，值得注意的是公司在管面积中非住宅物业占比达到50%，除了针对传统商写客户提供的楼宇设备运维管理、定制办公的服务，共建服务方面也较多探索，如为青岛即墨开发区城市空间区域所辖公园、市民广场、会展中心、市政道路提供除传统的秩序维护、工程维护、保洁服务、绿化服务、垃圾管控及相关设施设备管理等专业物业综合服务。

    　　我们看好公司依靠招商、中航两大央企集团、在非住宅项目领域拓展优势，以及未来业务拓展、深度服务的潜力。

    　　投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，在住宅、非住宅项目拓展方面均具备较强优势，上半年在公建业务方面进展超预期，2020 年公司在管物业项目有望实现量价齐升，伴随基础服务的推进，专业服务营收亦增长亮眼，同时公司资产管理服务逐渐恢复。基于此，我们预计20-22 年净利润分别为6.80、9.24、11.71亿元，对应EPS 分别为0.64 元、0.87、1.10 元，对应PE 分别为53.34X、39.23X、30.95X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：合约转化不及预期，项目拓展不及预期、物业费收缴不及预期、宏观经济政策不及预期