龙头房企月报(6月):分化进行时

类别:行业 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/单戈/白淑媛 日期:2020-07-12

本报告导读:

    从总量上看,销售增速再上行,但价格改善的疲软预示着我们对倒V 的判断将逐步实现;总量下蕴含着房企的分化,从销售到拿地甚至到战略,下半年分化仍将继续。

    摘要:

    年中冲刺,销售再提速,价格隐忧预示倒V 顶点将至。本月销售面积增速17.8%、销售额增速14.8%,增速再上行至相对高位。我们仍维持倒V 判断:1)6 月是房企年中冲刺月份,也是年内销售占比高点,叠加疫后新开工到推盘约3 个月,房企6 月加快推盘回追销售;2)虽然6 月销售放量,但销售均价改善近乎粘滞,弹性较弱,供给端推盘放量带动销售上涨的因素较大。另外,近期,杭州、宁波、东莞等收紧政策,如果房价大幅上涨预期逐步证伪,需求重回平稳释放,销售增速将在三季度后期开始回落。

    疫情冲击实际给了房企一次销售的压力测试,部分房企表现优异。回头看上半年各家房企应对疫情的答卷,仍实现较快增长的主要有绿城、恒大、金地,销售增速分别为34%、24%、19%,其对应销售均价分别相比于上年-1%、-16%、5%。而销售出现明显下滑的主要有绿地、新城和富力。

    拿地城市层级下沉,但土地成本仍是房企的难题。本月虽然拿地金额再创新高,但土地投资强度仍维持在31.2%的相对均衡水平,均衡下两点值得关注。1)本月房企拿地继续向三线城市倾斜,体现房企风险偏高的提升,也反映了二线城市激烈的土地竞争;2)虽然房企向低线城市寻找机会,但拿地价格和土地溢价率均维持在较高水平,同质化竞争下土地成本已是房企不得不面对的难题。上半年拿地均价较高的房企,如中海、华润、阳光城等,后续成本压力较大。

    融资趋于平稳,低评级房企利差大幅压缩。1)宽信用政策发力,本月低评级房企信用利差大幅压缩,2020 年行业的尾部风险实际是在下降;2)从量上看,无论是境内债和境外债均保持平稳态势,融资环境已经过了最宽松的时期。

    冲击下的分化,寻找优质企业。房住不炒下,行业总体趋于平稳,面对疫情冲击,销售的分化、拿地的分化反映了房企应对冲击的能力及未来的战略选择,如果销售拐点出现,预计下半年分化还将继续。我们看好具备竞争优势的房企,推荐稳健经营的万科A、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团,同时推荐有望逆周期的企业包括大悦城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、融创中国,受益旭辉控股集团、中骏集团控股等,推荐物业公司中海物业、宝龙商业,受益新大正、招商积余。

    风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。