房地产行业研究周报：土地市场供求两端均有所回落 因城施策有松有紧

　　土地供应（2020.6.22-2020.6.28）：百城土地供应建筑面积累计同比上升12.98%本周合计供应227 宗地块；其中住宅用地93 宗，商服用地37 宗，工业用地77 宗，其他用地20 宗。本周100 城土地供应建筑面积合计1970.19 万平方米,环比下降22.73%,同比下降32.04%，累计同比上升12.98%，较前一周下降2.16 个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为199.99、799.64、970.56 万平方米，环比增速分别为-37.47%、-4.82%、-30.17%；同比增速分别为-26.92%、-31.71%、-33.28%；累计同比增速分别为51.36%、7.67%、13.58%；较前一周变动-6.89、-1.71、-2.23 个百分点。

    　　本周100 城土地挂牌均价3059 元/平方米,环比上升48.5%,同比下降16.88%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为10302、2376、2251 元/平方米，环比增速分别为49.35%、74.83%、56.21%；同比增速分别为175.23%、-57.13%、-3.64%。

    　　土地成交（2020.6.22-2020.6.28）：百城土地成交规划建筑面积累计同比上升2.48%本周合计成交213 宗地块；其中住宅用地86 宗，商服用地25 宗，工业用地88 宗，其他用地14 宗。本周100 城土地成交规划建筑面积1844.31 万平方米,环比下降27.71%,同比下降41.73%，累计同比上升2.48%，较前一周下降2.57 个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为52.68、912.45、879.18 万平方米，环比增速分别为-87.84%、-22%、-7.28%；同比增速分别为-79.08%、-43.32%、-32.55%；累计同比增速分别为22.96%、-5.52%、7.25%；较前一周变动-7.41、-2.49、-1.96 个百分点。

    　　本周100 城土地成交均价4325 元/平方米,环比上升24.75%,同比下降2.55%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为5187、4968、3605 元/平方米，环比增速分别为8.42%、55.35%、12.8%；同比增速分别为-69.05%、14.95%、63.79%。

    　　本周100 城土地成交总价797.62 亿元,环比下降9.82%,同比下降43.22%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为27.33、453.35、316.95 亿元，环比增速分别为-86.82%、21.17%、4.58%；同比增速分别为-93.53%、-34.84%、10.49%。

    　　上半年百城土地供应累计值7.17 亿方，为上年同期累计水平的1.13；成交累计值5.90 亿方，为上年同期累计水平的1.02。分城市能级看，一线、二线、三线城市土地供应分别为上年同期累计水平的1.51、1.08、1.14；而对应土地成交分别为上年同期累计水平的1.23、0.94、1.07；整体来看，上半年土地市场供应力度有所加大，优质土地集中入市，土地市场热度持续提升，不同城市能级土地市场分化明显，一线城市土地供应和成交仍维持较高热情，三线城市次之，二线城市供应微涨，成交略低于去年同期。

    　　近期6 月单月情况来看，土地市场供求两端均有所回落，多地供地节奏有所放缓，1-6 月累计增幅相比于1-5 月下降5.49PCT，一线、二线、三线城市分别回落10.96 PCT、6.87 PCT、3.87PCT，受供货节奏影响，成交热度也相应有所下降，成交口径累计同比下降3.86PCT 至2.48%，一线、二线、三线城市分别上涨11.29 PCT、下降5.40 PCT、下降4.34 PCT，一线城市成交继续保持较高热度。

    　　政策面来看，疫情后土地市场一度火热，部分城市有针对性地推出土拍限价政策，6 月5 日，南京推出的8 幅地块设置了毛坯房销售限价，成为南京首批“限房价竞地价”的地块，在房住不炒的主基调下，因城施策有松有紧，7 月2 日，杭州出台摇号新政，人才优先购房限售5 年，7 月3 日，珠海发布《关于进一步放宽珠海人才引进及入户条件的通知》，拟在全市范围内实施“毕业5 年内”先落户后就业，满足条件的非全日制大专以上学历可落户等新规。

    　　展望后市，我们认为目前板块估值相对较低：1）行业生命周期下，成熟期阶段的后期，市场更容易将对未来行业的悲观预期提前映射，市场对于行业的长期规模与利润率的担忧一直在，加上政策的压制，板块估值受压制明显，当前行业数据全面改善、销售端的韧性强于预期，存在预期差修复带来的股价上行机会；2）考虑到当前行业由融资驱动逐步转向运营驱动，运营驱动有望带来经营质量的提升；3）行业融资成本下行或为趋势，融资成本下行叠加经营质量的提升或有望助推企业利润率阶段性触底。

    　　对于当下地产板块的判断主要从三个逻辑出发，一是具备加杠杆空间、能突破公司当前规模限制的房企；二是在维持规模一定层级的基础上，可以通过降杆杆等举措优化报表、提升增长的质量的房企；三是土地储备集中于优质核心区域，享受未来城市圈发展的溢价空间的房企。短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等；持续建议关注：1）优质地产：保利、万科、金地、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。

    　　风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期