中南建设(000961)：销售、拿地提速 融资端持续改善

　　公司近况

    　　中南建设披露2020 年6 月份经营情况公告，我们对公司主要观点更新如下。

    　　评论

    　　6 月销售额增逾三成，全年有望完成2300 亿元销售目标。公司上半年合同销售金额814 亿元，与去年同期持平，销售面积同比下降6%至609 万平，对应销售均价同比增长6%至13359 元/平，其中6 月单月销售金额/面积分别同比增长34%/32%至257 亿元/192万平。销售权益比例（克而瑞口径）较2019 年提升3 个百分点至64%。我们预计在3300 亿元可售货值（新推+滚存）的支撑下，公司全年销售额将达到2300 亿元（隐含去化率70%），对应同比增速约15%。

    　　二季度补库明显提速，下半年将延续积极拿地态势。公司上半年拿地金额同比增长16%至312 亿元，拿地面积同比增长64%至695万平方米（其中二季度分别同比增长84%和132%），对应楼面地价同比下降29%至4484 元/平；平均拿地强度38%，较2019 年（26%）明显提升。新增项目权益比例（金额口径，下同）62%，较2019 年（70%）有所下降；一二线城市占比42%（2019 年46%）。

    　　我们测算新增项目税前毛利率约25%，高于2019 年房地产业务结算毛利率（18%）。我们估算上半年新增土储对应货值约800 亿元，与上半年销售额基本持平，公司仍有较强补库需求；预计下半年公司仍将积极把握窗口期补充土储资源。

    　　融资成本边际下行，净负债率有望继续改善。年初至今，公司发行2 笔公司债融资17 亿元，其中4 年期票面利率6.8%，5 年期票面利率7.4%，对比2019 年发行的4 年期公司债票面利率7.6%有明显改善；发行一笔4 年期中期票据融资12 亿元，票面利率7.2%。

    　　公司一季度末净负债率较年初下降19 个百分点至149%，我们预计公司在手现金增速将高于有息负债增速，同时伴随利润结算增厚净资产，净负债率有望继续下行。

    　　估值建议

    　　我们维持公司盈利预测不变。公司当前股价交易于5.6/4.3 倍2020/2021e 市盈率（我们覆盖的A 股开发商平均6.5/5.6 倍）。维持跑赢行业评级，上调目标价17%至12.00 元（主要因公司销售、拿地稳健增长且市场风险偏好上行），新目标价对应6.5/5.0 倍2020/2021 年目标市盈率和16%的上行空间。

    　　风险

    　　主要布局城市调控政策超预期转紧；融资环境超预期收紧。