万科A(000002):盘活存量资产价值 加大TOD领域投入

类别:公司 机构:海通证券股份有限公司 研究员:涂力磊 日期:2020-06-30

  投资要点:

    与大股东成立合资公司,加大优势领域投入。

    1)加大TOD 领域开发合作。公司与深铁集团拟按照同股同权、对等投资的原则,共同发起组建合资公司。其中,万科认缴出资人民币5 亿元,占注册资本的50%。新公司将关注深圳市新基建及轨道相关重点片区及重点项目,助力深圳建设社会主义先行示范区,探索粤港澳大湾区及其它重点城市的TOD 大型项目建设模式,发挥在粤港澳大湾区建设中的核心引擎作用。

    2)公司与深铁集团将在以下领域以法治化、市场化方式推进战略合作:合作获取地铁项目上盖及周边土地,并实施项目开发;轨道沿线城市更新项目的获取、开发建设及运营;轨道沿线土地整备利益统筹项目的获取、开发建设及运营;站产城融合大型项目、新的城市发展片区统筹开发建设及运营;其他双方决策共同推进的项目。

    3)合作有利于强化双方优势,抢占大湾区发展战略先机。万科与深铁集团成立合资公司,有利于双方加强战略协同,充分发挥深铁集团在轨道交通建设、运营及地铁上盖物业开发经营等方面的综合优势,及公司在城市规划研究能力、房地产开发经验、专业能力和品牌影响等方面的优势,实现双方互利共赢,促进双方持续发展,推进“轨道+物业”模式的落地。

    广信资产包引入战略合作,有序盘活资产。公司拟将广州万溪50%股权以人民币70.4 亿元转让给战略投资者(含30.4 亿元的预付溢价款),同时收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入共计人民币320 亿元,共计可收回人民币390.4 亿元的资金。交易完成后,广州万溪将由公司的全资子公司变更为持股50%的合营公司。本次通过转让股权的形式引入合作方,共同推动广信资产包盘活,进一步提升资产包价值,并通过股权转让与股东投入置换,降低项目对公司资金占用,优化公司资产结构,提升公司资金使用效率。

    投资建议:维持“优大于市”评级。预计公司2020 年和2021 年EPS 在3.89和4.63 元。按照6 月29 日股价25.92 元计算,对应2020 年PE 为6.66 倍。

      目前公司RNAV 在40.6 元。考虑公司龙头地位,我们给予公司估值适度溢价,按照2020 年9-10XPE 水平,按照公司2020 年EPS 在3.89 元,对应合理区间价值区间35.01-38.9 元,维持“优于大市”评级。给予公司估值溢价的原因在于:1)一季报显示,公司已售未竣工金额约6598.9 亿元;2)多元化业务在龙头企业中最佳,具备物业(2019 年营收达到127 亿元)等多项稳定性现金流业务,在未来市场波动中可以部分对冲风险。风险提示:1)涨价引发调控风险:2)本次方案仍需股东大会通过。