万科A(000002)公告点评:广信资产包引入战投 轨道+物业稳步推进

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪/曹曼 日期:2020-06-30

  事件:

    6 月29 日,公司公告广信资产包引入战投,共计可收回人民币390.4 亿元,持股比例变更为50%。同时,公司拟与深铁共同投资成立合资公司,注册资本暂定为10 亿元,其中万科与深铁各出资50%。

      点评:

    广信资产包引入战投、回款390 亿元,提升资金效率并加速资产盘活2017 年6 月29 日,万科通过现场公开拍卖成交广信资产包,成交价551 亿元;项目为广州市核心区16 宗土地,预计权益计容建面211 万平,对应超千亿货值。2019 年1 月9 日,公司完成广信资产包破产清算,并完成项目交割。截至2020 年6 月29 日,公司为广信资产包累计投入470.4 亿元,其中包括已付转让对价416 亿元,其他费用等合计54.4 亿元。公司为加速广信资产包盘活,将资产包50%股权以70.4 亿元转让给战略投资者,并收回320 亿元,溢价转让可收回390.4 亿元。战投为由中国信达资产管理股份有限公司(核心债权人)、深圳市绿景华城实业发展有限公司(深圳旧改为主)等7 家公司共同委托中信信托发起的集合资金信托计划。战略投资者在不良资产经营、城市更新与改造等方面各有所长,有助于加速资产包盘活,进一步提升广信资产包价值。

    万科与深铁成立合资公司,双方加强战略协同,轨道+物业开发稳步推进6 月29 日,公司公告与深铁签署《深圳市地铁集团有限公司与万科企业股份有限公司成立合资公司之备忘录》,拟与深铁共同投资成立合资公司。注册资本暂定10 亿元;其中万科和深铁各出资5 亿元、各占比50%。5 月15 日,公司曾公告与深铁合资开发佛山南海新交通车辆段上盖项目,项目可售建面42.8万平,其中万科持股51%;后续万科和深铁各投资不超过22.15 和21.29 亿元用于项目开发。预计本次成立合资公司,有利于双方加强战略协同,充分发挥深铁集团在轨道交通建设、运营及地铁上盖物业开发经营等方面的综合优势,后续公司及深铁集团将实现强强联合,关注深圳市新基建及轨道相关重点片区及重点项目,并探索粤港澳大湾区及其它重点城市的TOD 大型项目建设模式。

    5 月累计销售2,471 亿元、同比-8%,拿地谨慎,拿地额/销售额比14%1-5 月公司签约金额2,471.1 亿元,同比下降7.7%;签约面积1,575.5 万平米,同比下降5.1%;累计销售均价15,686 元/平米,同比下降2.7%。1-5 月,公司新增建面656.2 万平米,同比下降44.3%;对应总地价342.1 亿元,同比下降52.7%,拿地均价5,214 元/平米,同比下降15.1%。1-5 月,公司拿地额/销售额13.8%;拿地面积/销售面积41.7%;拿地均价/当年销售均价33.2%。

    投资建议:广信资产包引入战投,轨道+物业稳步推进,维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中,同时公司在物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22 年每股收益预测为3.94、4.54、5.24 元,维持目标价45 元,维持“强推”评级。

    风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧